[재개발구역 순례] 한남 뉴타운

한강조망 가능 강북 최고 요지

한남·보광·이태원동 일대 33만여평에 조성

지분 값 연초대비 평당 최고 500만원 올라

區·주민, 용적률등 규제완화 요구 사업 답보

市이달말 개발 가이드라인 전달 예정 주목

서울 남산과 한강의 조망이 가능해 강북 최고의 요지로 꼽히는 한남뉴타운이 조만간 개발 기본계획에 본격 착수한다.

19일 서울시는 한남뉴타운 개발 기본계획 수립에 필요한 상한 용적률ㆍ층고 등 주택건축 가이드라인을 마련해 이번 달 말 용산구청에 내려보낼 예정이다. 따라서 한남뉴타운에 투자자들이 대거 몰리면서 개발 예정지역 지분가격과 인근 아파트 시세가 크게 오르고 있다.

하지만 개발 기본계획조차 아직 수립되지 않는 등 2차 뉴타운개발 12곳 중 사업추진 속도가 가장 느려 사업계획에 변수가 많은 만큼 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 제기되고 있다.

◇남산ㆍ한강 조망 가능한 강북지역 요지=한남동, 보광동, 이태원동 일대 전체 33만평에 조성되는 한남뉴타운 개발 예정지에는 총 1만6,429가구, 3만7,000여명이 거주하는 곳으로 2003년 11월 2차 뉴타운지구로 지정됐다. 한남뉴타운에서는 서울시가 지난해 6월 공고한 시내 주택재개발 예정구역 299곳에 포함된 5곳과 용산구 지역조합이 자체적으로 추진해온 1곳 등 모두 6곳의 재개발이 진행돼왔다.

용산구청은 기존 6개 재개발구역을 포함한 한남뉴타운 개발 기본계획을 늦어도 올해 안에 마련하고 북쪽 남산과 남쪽 한강 사이에 위치한 한남뉴타운을 서울 강남과 경기 분당ㆍ일산 신도시 등의 주거환경보다 높은 수준의 쾌적한 도시환경을 조성할 방침이다.

그러나 한남뉴타운의 사업추진은 지지부진 하다. 2차 뉴타운 개발 예정지로 지정된 12곳 가운데 중화뉴타운과 함께 아직 사업기본계획조차 마련하지 못하고 있다. 결국 한남뉴타운의 6개 기존 재개발 지구 가운데 한 곳도 서울시가 최근 2차 뉴타운지구 개발 촉진을 위해 18곳을 선정한 전략사업구역(뉴타운지구별 개발사업을 선도할 수 있는 곳)에 포함되지 못했다.

개발지역의 주택 건축밀도와 한강쪽의 남산 조망권 확보 등의 문제로 서울시와 용산구청ㆍ주민간 이견을 보이고 있기 때문이다. 서울시 재개발 기본계획에 따르면 한남뉴타운은 기준용적률 170%에 전체 가구의 70%가 1ㆍ2종 일반주거지역으로 7층 이상 건축물 건립이 불가능하다.

서울시가 한남뉴타운의 쾌적한 환경 조성을 위해 저밀도 개발 원칙을 세운 데 따른 것이다. 또 서울시 경관계획상 한강쪽에서 바라 볼 때 남산경관을 가리는 건축물을 지어서는 안 된다. 용산구청과 주민들은 이 같은 용적률ㆍ층고 등의 제한으로는 뉴타운 개발의 사업성이 없다며 규제완화를 요구, 사업추진에 탄력이 붙지 않았다.

서울시는 도시계획위원회의 자문을 얻어 최근 한남뉴타운 개발 기본계획 수립의 가이드라인이 될 경관계획 지침 안을 마련, 조만간 용산구청에 내려보낼 예정이다.

이 지침 안에 따르면 한남뉴타운의 건축물 높이 한도를 남산의 7부 조망이 가능한 해발 78m를 원칙으로 하되 전체 건축 동(棟) 수의 20% 이내에서 남산 아래 소월길 높이인 92m 건축물을 지을 수 있으나 건축물이 남산경관을 가려서는 안 된다는 것. 또 용도지역은 1단계 상향조정을 원칙으로 하되 단지내와 주변경관을 저해하지 않는 범위 내에서 층수만 2단계 상향 조정토록 했다. 용적률 상한선도 공공용지 부담을 전제로 기본 170%에서 220%로 높아졌다.

◇지분 값 연초대비 평당 최대 500만원 올라=한남뉴타운은 2차 뉴타운 예정지 가운데 사업속도가 가장 늦지만 남산ㆍ한강조망 호재에다 강남과 가까운 입지조건을 갖추고 있고 대단지로 개발될 계획이어서 지분가격이 다른 뉴타운 예정지에 비해 높다. 지분가격은 10평 이하가 평당 2,000만~2,300만원, 10평 초과는 1,800만~2,000만원선이다.

연초에 비해 평당 300만~500만원 정도 올랐다. 정부와 서울시가 경쟁적으로 뉴타운사업을 촉진하겠다고 나서면서 지분가격이 급등세를 보인 것이다. 매도물건보다 매수자가 많아 물건이 나오면 바로 거래가 이루어지는 경우가 많다는 것이 인근 중개업자들의 전언이다.

개발 수혜가 예상되는 인근 아파트 가격도 강세를 보이고 있다. 뉴타운내에 위치한 청화아파트의 35평형은 4억~4억5,00만원, 58평형은 6억8,000만~7억8,000만원에 시세가 형성돼 있다.

한남뉴타운 예정지내 S공인 관계자는“정부의 고강도 부동산대책으로 최근 매수자보다 매도인이 많고 거래가 주춤하면서 지분가격이 보합세를 보이고 있다”며 “그러나 알짜배기 뉴타운지역으로 사업추진 속도만 빨라지면 시세는 강세를 보일 것”이라고 전망했다.