[8·31 부동산대책 이후] 재건축 '미운오리' 로 전락?

주택시장의 황금알로 투기자금이 몰리면서 주택가격 급등세를 주도했던 재건축 아파트가 정부의 규제정책 직격탄을 맞으면서 ‘미운오리새끼’로 추락할 조짐을 보이고 있다. 정부의 ‘8ㆍ31 부동산종합대책’이 규제완화 없이 세금강화로 방향이 결정된 것은 재건축 매매가격의 호가 하락이 본격화하고 있기 때문이다. 서울 강남구 개포주공 일부 단지의 경우 호가가 5,000만원 정도 떨어지는 급매물이 나오고 있는 상황이다. 부동산 전문가들은 다주택자 및 고가주택 보유자에 대한 세부담 증가로 앞으로 재건축시장 약세 현상이 보다 심화될 것으로 보고 있다. 1일 스피드뱅크 및 주택업계 등에 따르면 지난 8월 한달 동안 서울 지역 재건축 아파트 매매가격이 0.27% 떨어져 지난해 12월 이후 8개월 만에 하락세로 돌아선 것으로 나타났다. 매수자들이 추가 하락에 대한 기대감으로 정부의 부동산종합대책 발표 이후로 매수시점을 미룬데다 소형 평형 의무건립비율 하향 조정, 용적률 확대 등의 규제완화책이 포함되지 않으면서 강남 지역 초기 재건축 단지를 중심으로 호가 하락이 가속화하고 있다. 서울 지역 구별 재건축 매매가 호가 하락 현황을 보면 강동구 1.52%, 강남구 1.27%, 송파구 0.97%, 서초구 0.08% 등 각각 내림세를 나타냈다. 다만 동대문구(1.39%), 관악구(1.05%), 동작구(0.73%), 강서구(0.68%) 등은 상승률을 보였다. 강동구의 경우 사업승인 이전 단계에 있는 둔촌주공과 고덕주공이 급매물 영향으로 평형별로 500만~3,000만원 정도 호가가 떨어지며 하락세를 주도했다. 상일동 고덕주공 6단지 18평형은 한달새 3,000만원 내려 3억9,000만~4억2,000만원선에서 매매가격이 형성되고 있다. 강남구는 개포주공 1~4단지가 매수세 실종 현상이 심화하면서 1단지 15평형은 3,000만원 떨어져 6억7,000만~7억원선, 2단지 22평형은 5,000만원 내려 10억~10억5,000만원선에 시세가 형성됐다. 송파구 또한 그동안 호가 상승이 두드러졌던 초기 재건축 단지 가운데 일부 호가를 낮춘 매물이 나오면서 가락시영2차 19평형의 경우 시세가 9억1,000만~9억3,000만원선으로 한달새 2,000만원 정도 떨어졌다. 박정용 스피드뱅크 리서치센터 실장은 “가수요에 의해 상승세를 보였던 서울 지역 재건축 단지가 이번 정부의 종합대책으로 직격탄을 맞을 것”이라면서 “7월 중순 이후 약세를 보인 재건축 단지 매매가격은 급매물 지속 출회로 추가 하락할 가능성이 충분하다”고 말했다. 종합부동산세 등 각종 세금의 급격한 증가와 금융비용을 감당하지 못할 물건을 중심으로 호가 하락이 본격화할 것이라는 진단이다. 하지만 급매물을 중심으로 한 호가 하락이 전반적인 매물을 수반한 급락세를 초래하는 현상은 나타나지 않을 것이라는 전망도 나오고 있다. 재건축이 강남 지역의 유일한 주택공급원인데다 실수요층이 워낙 탄탄하기 때문이라는 지적이다. 한편 경기 지역 재건축시장은 8월 한달 동안 0.24%의 상승률을 보이며 올 들어 가장 낮은 월간 상승률을 나타내는 등 수도권 재건축시장이 전반적으로 뚜렷한 하향 안정세를 보인 것으로 조사됐다.