매도호가는 올랐지만 월세는 '제자리'

오피스텔 시장 '투자 주의보'

"임대 수익률만 따지면 강남 투자는 손해"

"장기적 시세차익 봐야" 신규 분양은 열기

'오피스텔 투자 1번지'로 통하는 강남권 일대에 투자자들의 발걸음이 이어지고 있지만 투자수익률은 연 5%에도 미치지 못하는 것으로 분석됐다. 최근 오피스텔 분양가와 매매호가는 급등한 반면 임대료는 소폭 오르는 데 그쳤기 때문이다. 강남권 오피스텔이 몰려 있는 테헤란로 전경.

"임대수익률만 따지면 강남에 투자하는 게 손해입니다." (서울 강남구 역삼동 G공인의 한 관계자)

서울 강남권 오피스텔의 연 실질 임대수익률이 5%에도 미치지 못하는 이유는 상대적으로 매매가가 높아진 반면 임대수익은 제자리걸음을 했기 때문이다. 특히 지하철2호선 강남역을 중심으로 지난해부터 분양가가 3.3㎡당 1,500만원이 넘는 오피스텔이 집중 공급되면서 매도 호가는 올랐지만 월세는 그만큼의 상승률을 따라가지 못했다.

보통 부동산시장에서 오피스텔은 수익률이 5%를 넘겨야 투자성이 있는 것으로 판단한다. 하지만 이에 미치지 못한다는 것은 투자 가치가 낮아지고 있다는 것을 의미한다. 심욱연 예성컨설팅 대표는 "자산가들 사이에서는 수익률 6~7% 수준의 수익형부동산을 찾고 싶어하는 갈증이 심하지만 요지로 꼽히는 서울 강남권에서는 이 같은 물건을 찾기 쉽지 않다"고 말했다.

◇강남 오피스텔 수익률 '은행 이자' 수준=

오피스텔을 단지별로 살펴보면 수익률 하락세가 더욱 두드러진다.

강남역 인근 '대우디오빌플러스' 59㎡(계약면적 기준)는 매매가가 2억5,500만~2억7,000만원선이었지만 임대료는 보증금 1,000만원에 월세 100만원 수준이었다. 대출이나 세금 등을 제외한 총 투자가격 2억5,000만원(평균매매가(2억6,000만원)-보증금(1,000만원))에 대한 연 수입이 1,200만원(100만원X12개월)에 불과해 연 수익률이 4.8%에 그친 것이다.

선릉역 인근 'SK허브블루' 55㎡의 경우 매매가 2억5,000만원선에 임대료는 보증금 1,000만원 월세 90만원 수준이었다. 이를 수익률로 환산하면 4.3%에 불과하다. 물론 여기에 각종 대출이자와 세금 등을 합하면 실질 수익률은 더 낮아질 수밖에 없다.

단지 규모나 면적이 큰 오피스텔의 수익률은 상대적으로 높았다. 360실 규모인 '강남역두산위브센티움' 54㎡는 매매가 2억1,000만원에 보증금 1,000만원ㆍ월세 85만원 수준으로 수익률이 5.1%를 기록했으며 '대우아이빌명문가7차' 79㎡의 경우 월세가 140만원에 달해 역시 매매가(3억2,000만원) 대비 수익률이 5%를 약간 넘겼다.

◇신규 분양 오피스텔은 여전히 인기=

강남권 오피스텔의 수익률이 은행 이자 수준에 머물고 있지만 신규 분양 물량에 대한 청약 열기는 여전히 뜨겁다.

지난 3월 분양한 '강남역2차아이파크'는 평균 56대1의 경쟁률을 기록했고 같은 달 공급된 '송파한화오벨리스크' 역시 평균 8대1의 경쟁률을 보이며 마감된 뒤 1주일 만에 100% 계약을 마무리 지었다. 아파트에 투자해 시세 차익을 내기가 사실상 어려워지면서 그나마 고정적 수익을 낼 수 있는 오피스텔에 자금이 몰리고 있기 때문이다. 김원상 원빌딩부동산중개 이사는 "특히 자산가들은 당장의 임대수익보다 향후 시세차익을 염두에 둔다"며 "임대수익률만으로 투자 적정성을 판단하기는 어렵다"고 말했다.

강남역2차아이파크의 시행사인 싸이칸홀딩스의 한 관계자 역시 "계약자를 분석한 결과 은퇴를 앞둔 직장인들의 비율이 높았다"며 "단기간에 이익을 내기보다 긴 안목에서 투자를 결정하는 사례가 많다"고 설명했다.