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Q,=은퇴가 얼마 남지 않아 고향으로 돌아가 전원주택을 마련해서 농사를 지어볼까 생각하고 있습니다. 주택을 짓고 농사지을 땅을 경매로 구입하고자 하는데, 경매에서 토지에 입찰할 때 주의할 점엔 어떤 것들이 있나요?(50대 회사원 P씨).
A=경매에 나온 토지 물건을 입찰할 때는 주의점이 꽤 많습니다. 토지 경매의 경우 다른 부동산과 달리 좀 상당수의 위험요인이 산재해 있기 때문입니다.
우선 토지경매는 지역별, 면적별로 정형화 된 아파트와는 달리 시세 파악에 어려움이 많습니다. 이때문에 시세 이상의 고가 낙찰을 받는 경우가 빈번하게 발생합니다. 무엇보다 현장조사를 통해 정확한 시세를 파악하는 것이 가장 중요합니다.
개발제한구역, 군사시설보호구역 등 공법상의 규제사항이 걸려 있는 물건이 있다는 것 또한 토지경매 시의 주의점 중 하나입니다. 이러한 구역들은 건축시 제한이 따를 수 있으므로 입찰 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그래야 토지를 낙찰 받고도 건축을 진행하지 못하는 불상사를 방지할 수 있기 때문입니다.
토지 중 특히 임야에서 가장 많이 문제로 거론되는 것은 분묘입니다. 대상 임야에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립하게 되면 임의로 분묘를 개장하거나 이장할 수 없어 문제가 발생합니다. 분묘가 있는 임야는 가급적 피하는 것이 바람직합니다.
지상에 건물이나 수목, 공작물이 존재함에도 토지만 경매에 부쳐지는 경우에는 법정지상권이 성립하는지를 미리 확인해야 합니다. 법정지상권이 인정되는 경우에는 대금을 납부하고 소유권이 이전된다 하더라도 법정지상권 존속기간 동안은 지상 공작물을 임의로 철거할 수 없습니다. 또한 공사 중단된 구조물의 경우는 공사비 청구로 인해 유치권이 발생할 수도 있습니다. 유치권이 성립하면 매수가에 추가로 금액을 부담해야 하기 때문에 손해가 발생할 수 있어 주의해야 합니다.
전이나 답의 경우에는 농지취득자격증명 제출을 필요로 하는지도 확인해야 합니다. 낙찰 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰이 불허가되고 법원에 따라서는 보증금을 몰수할 수도 있으니 반드시 주의해야 할 사항입니다.
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