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재개발ㆍ재건축 주택 1채와 일반주택 1채 등 2가구를 보유한 김 모씨. 올해 재개발ㆍ재건축 주택이 철거됐다고 가정해 보자. 이런 상황에서 양도차익이 2억원인 일반주택 1채를 팔면 1가구 1주택자로 간주돼 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 하지만 내년부터는 사정이 달라진다. 2006년 이후 주택이 멸실(철거)됐고, 이런 상황에서 2007년 이후 일반주택 1채를 팔면 2주택자로 간주돼 50%의 세율이 적용돼 1억원(2억원 × 50%)을 양도세로 물어야 된다. 입법예고 된 소득세법 개정안은 2006년 이후 관리처분계획인가(건물 철거 시점)를 받은 입주권부터 주택으로 간주토록 하고 있다. 또 이미 철거된 입주권도 2006년 이후 제 3자가 취득했다면 주택으로 보도록 하고 있다. 현재 재개발ㆍ재건축 주택은 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 되고, 이 입주권은 주택으로 보지 않는다. 하지만 내년부터는 입주권도 주택으로 간주, 양도세 산정시 세 부담이 크게 증가할 수 밖에 없다. ◇재개발ㆍ재건축 1주택자 = 재개발ㆍ재건축 주택만을 보유 한 1주택자는 달라지는 것이 없다. 입주권을 주택으로 간주하는 대신 1가구 1 주택 보유자에게 주어지는 현행 특례를 유지키로 했다는 게 정부의 설명이다. 한 예로 1주택자가 건물이 철거된 상태에서 새로운 주택(대체 주택)을 취득했을 때를 가정해 보자. 현재 재건축 주택 완공 후 새 주택을 1년 이내에 팔면 1세대 1주택 비과세를 적용 받도록 하고 있다. 건물 철거에 따른 대체 취득 주택시 주어지고 있는 혜택은 앞으로도 유지된다. 아울러 1세대 1주택자가 재개발ㆍ재건축 입주권을 취득하고, 주택이 완공된 후 종전 주택을 양도하는 경우에도 지금과 다르지 않다. 현행 규정은 재개발ㆍ재건축 주택 완공 시점으로부터 1년 이내에 종전 주택 양도시 1세대 비과세 요건(3년 보유, 서울 등 7개 도시는 3년 보유 2년 거주)을 적용하고 있다. 주의할 점은 1년이 경과한 후 양도할 때다. 이런 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용 받지 못하고., 주택으로도 간주되는 등 적잖은 불이익을 받는다. 아울러 현행 세법은 재개발ㆍ재건축 입주권 양도시에는 원칙적으로 실거래가로 과세된다. 단 건물 철거 시점에 비과세 요건을 충족했고, 입주권 양도 당시에 무주택자라면 입주권에 대한 양도세를 물지 않는다. 이 규정은 현행 대로 유지된다. ◇재개발ㆍ재건축 1채, 일반주택 1채 등 2주택자 = 늘어난 양도세 부담을 피할 수 없을 것으로 보인다. 현행 세법은 재개발ㆍ재건축 주택이 철거되면 주택으로 보지 않는다. 2주택자라도 철거된 상태에서 일반주택을 팔면 1주택자로 간주돼, 비과세 요건만 충족하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 하지만 바뀐 세법은 이를 허용하지 않고 있다. 철거된 상태에서 일반주택 1채를 팔 경우 2주택자로 보는 것. 일반주택 1채의 양도차익이 2억원 이라고 했을 때 한 푼도 세금을 내지 않아도 된다. 하지만 2007년 이후에는 50%의 세율이 적용돼 1억원을 세금을 부담해야 된다. 한마디로 재개발ㆍ재건축 주택을 활용한 절세(혹은 조세회피)가 불가능해 진다는 의미다. ◇재개발ㆍ재건축 포함한 3주택 이상자 = 일반주택 1채, 재개발ㆍ재건축 주택 9채가 있다고 해 보자. 입주권을 주택으로 보지 않으면 재개발ㆍ재건축 9채 주택이 모두 철거된다고 가정했을 때 일반주택 1채만을 보유한 것이 된다. 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다는 의미다. 입주권을 주택으로 보면 사정이 달라진다. 재개발ㆍ재건축 주택이 철거됐다 해도 1세대 10주택자가 된다. 3주택 이상은 현재 60%의 양도세 세율이 적용된다. 일반주택의 양도차익이 2억원 이라고 했을 때 현재는 1세대 1주택 비과세 조항을 활용할 수 있다. 하지만 내년부터는 비과세 제도를 이용한 절세가 불가능 해진다. 2억원의 60%에 이르는 1억2,000만원을 세금으로 부담해야 된다.
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