작년 하반기이후 거래량·매수세 소폭 상승<br>'벌집이론'상 5국면 조기진입 징후 나타나<br>일부 "반짝 현상 가능성…좀더 지켜봐야"
벌집이론으로 본 최근의 주택시장이 최악의 단계인 4국면 침체기(거래량 감소ㆍ가격 하락)에서 벗어나 5국면 불황기(거래량 증가 및 가격 하락) 진입을 앞두고 있다는 징후가 포착되고 있다.
벌집이론은 거래량과 가격을 기초로 산정된 것. 주택경기가 1국면 회복기 -> 2국면 상승기 -> 3국면 침체 진입기 -> 4국면 침체기 -> 5국면 불황기 -> 6국면 회복 진입기(바닥권) 등의 순으로 순환한다는 이론이다. 당초 5국면 진입은 올 하반기 이후에나 가능할 것으로 전망됐다. 5국면의 조기 진입은 주택 값 바닥권 안착이 그만큼 빨라질 수 있다는 것을 의미한다.
◇5국면 주요 징후, 거래량ㆍ매수세 소폭 상승 =가격 하락 및 거래량 감소를 주요 특징으로 하는 침체기는 10.29 대책이 발표된 지난 2003년 말부터 시작됐다. 그런데 지난해 하반기부터 거래량 및 매수세가 소폭 살아나고 있다.
한국토지공사 자료에 따르면 전국 주택 거래건수는 지난 2004년 9월 7만8,262건, 10월 9만7,453건, 11월 10만3,345건으로 소폭의 증가세를 이어가고 있다. 서울, 경기도 역시 이와 같은 상승 곡선을 그리고 있다.
매수세도 올들어 예전과 다른 모습을 보이고 있다. 국민은행 시세 조사를 보면 4국면 동안 매수우위 비중은 거의 없었다. 그런데 지난해 12월 초 전국 주택 매수우위 비중이 0.9%를 기록한 데 이어 올 1월 3일 0.6%, 1월 17일 1.2% 등으로 상승추세다. 서울도 올 1월 3일 0.5%에서 17일 1.5% 등 수도권 모두 1% 이상을 기록했다.
전세시장도 수요에 비해 공급이 부족하다는 비중이 전국의 경우 이 기간(2004년 12월 6일~2005년 1월 17일) 동안 28.2%에서 30.9%로 상향 됐다. 서울도 8.1%에서 11.7%, 경기도는 9.1%에서 12% 등으로 올랐다.
◇가격 하락 단지 점차 줄어 = 가격이 하락하는 단지 비중 감소도 눈 여겨 볼만 하다. 국민은행 자료를 보면 전국 매매의 경우 하락 단지 비중이 2004년 12월 초 7.2%였다. 그러나 올 1월 17일에는 5.2%로 줄었다. 서울도 이 기간 동안 하락 단지 비중이 8.3%에서 4.6%, 경기도는 11.1%에서 8.8% 등으로 줄었다.
하락 단지 비중 감소는 일부 재건축 아파트 값의 매도 호가 상승도 한 원인이지만 가격을 더 이상 낮출 수 없다는 가격저항도 한 몫을 하고 있다는 게 전문가들의 설명이다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “반짝 현상으로 끝날 가능성이 있어 현재로서는 결론을 내리기가 어렵다”며 “전세시장 동향 등 제반 지표를 더 지켜봐야 할 것으로 보인다”고 말했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
