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서판교에 대지면적 250㎡ 규모의 상가주택을 보유한 홍모(55세)씨는 주위로부터 노후 걱정이 없겠다며 항상 부러움을 산다. 서울 강남에 살고 있는 그는 지난 2006년 점포겸용 단독주택용지를 6억4,000만원(3.3㎡당 850만원)에 구입했다. 이후 건축비와 취·등록세로 6억원을 지출해 3층짜리 상가주택을 지었다. 1층은 상가, 2층은 투룸 2가구, 3층은 쓰리룸 1가구로 구성했다.
그는 현재 상가주택 전체를 임대를 준 상태다. 상가는 보증금 6,000만원, 월세 250만원에 세를 줬으며 투룸과 쓰리룸 3가구는 모두 전세(총 보증금 7억원)를 줬다. 그가 이 주택에 들인 비용과 월세수입을 감안하면 수익률은 6.25% 정도다. 이뿐만 아니라 현재 비슷한 규모의 인근 상가주택 시세가 18억~20억원 가량이니 시세 차익만 6억원이 넘는다.
신도시 등 택지개발지구의 단독주택용지(단독택지)에 대한 관심이 뜨겁다. 주거환경이 조용하고 쾌적하면서 생활인프라가 잘 갖춰진 곳에 단독주택을 지어 임대수익을 올리며 살고 싶어하는 사람들이 늘고 있기 때문이다. 또 판교 등 인기 택지지구에서는 시세 상승에 따른 매각 차익까지 기대할 수 있는 것으로 입증되면서 실수요뿐 아니라 투자수요까지 몰리는 모습이다.
실제로 국토교통부에 따르면 2012년 3,227억원에 불과했던 한국토지주택공사(LH)의 전국 단독택지 판매금액은 지난해 4,002억원으로 증가했고 올해 상반기에는 5,666억원으로 늘었다. 특히 8월에 있었던 위례신도시 점포겸용 단독주택용지 추첨의 경우 평균 경쟁률이 390대 1에 달하기도 했다.
이 같은 택지개발지구 단독택지의 꾸준한 인기는 주거환경 때문이라는 것이 업계의 설명이다. 택지개발지구 내 단독택지는 도시 근교에 조성되기 때문에 도로·통신 등 기반시설이 잘 갖춰진데다 방범·치안이 좋고 무엇보다 도심 접근성이 뛰어나다. 따라서 본인이 거주하기에 편리하고 임대수요도 손쉽게 확보할 수 있다는 장점이 있다.
◇주거전용과 점포겸용 중 무엇을 골라볼까=단독택지는 크게 주거전용과 점포겸용으로 나뉜다. 주거전용은 쉽게 말해 다가구주택을 지을 수 있는 용지로 대개 내부를 3가구 정도로 짓는다. 도시와 동떨어진 곳에 들어서는 전원형 단독주택과 달리 기반시설이 잘 갖춰져 거주에 불편함이 없는데다 임대수익까지 올릴 수 있어 인기가 높다.
점포겸용은 일반적으로 상가주택이라 일컫는 건물을 짓는 땅으로 1층 또는 지하층에 일반음식점 같은 상가를 넣고 2~4층에는 주택을 지을 수 있는 용지이다. 1층에 상가를 넣는 경우 주택보다 임대료가 2배 이상 비싸기 때문에 임대수익을 기대하는 수요자들에게 인기다.
다만 무작정 임대수익률을 쫓기보다는 자신의 주거 취향을 고려해 선택해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "점포겸용 단독택지는 인근이 상권으로 형성되기 때문에 커피숍이나 편의점, 음식점 등이 가까워 생활이 편리하다"며 "다만 그만큼 소음이 있을 수 있어 조용하고 쾌적한 주거환경을 원한다면 주거전용을 더 추천한다"고 설명했다.
◇구입 비용과 건축비는 얼마=보통 점포겸용이 주거전용보다 택지 가격이 높다. 점포겸용이 건폐율과 용적률이 높은데다 층수와 가구 수도 많기 때문이다. 예컨대 LH가 올해 위례신도시에서 분양한 택지를 살펴보면 주거전용의 경우 3.3㎡당 1,200만원 수준으로 평균 10억원 상당인 반면 점포겸용은 3.3㎡당 1,240만~1,530만원으로 평균 14억원에 달했다.
만약 LH가 공급하는 단독택지의 청약 경쟁률이 높아 분양받기 어렵다면 이주자택지를 구입하는 것도 가능하다. 이주자택지란 그 지역에 살고 있던 사람들에게 보상 차원에서 원가로 제공된 택지로 보통 점포겸용이며 전매가 자유롭다. 다만 기대 시세만큼 이미 프리미엄(웃돈)이 붙어 있기 때문에 향후 매매 차익이 발생하기는 쉽지 않다는 설명이다.
건축비는 어떤 자재를 쓰고 어떻게 인테리어를 하느냐에 따라 천차만별이다. 다만 3.3㎡당 300만~400만원 정도가 적정하다는 조언이다. 특히 점포겸용의 경우 그 이상을 넘어가면 투자비용 대비 임대료가 낮아져 임대수익률을 기대하기 어렵다. 전문가들은 또 주거전용은 지역에 따라 좀 더 비용을 들일 필요가 있다고 조언한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "주택 임대를 놓으려면 그 지역 주거 수준에 맞게 지어야 한다"며 "판교의 경우 건축비로 3.3㎡당 700만~800만원을 들이곤 한다"고 말했다.
◇구입시 유의할 점은=단독택지를 구입할 때에도 일반 아파트와 마찬가지로 해당 지역의 입지조건과 주거환경을 확인하는 것은 필수다. 특히 택지지구의 경우 상권 형성에 많은 시간이 소요되고 대중교통 접근성이 떨어지는 지역이 종종 있다. 이런 곳에 단독주택을 짓는다면 상가 세입자는 물론 주택 세입자도 구하기 어려운 처지에 놓일 수 있다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "단독주택은 평균 수익률을 내기가 어려운데 이는 지역 여건에 따라 임대료가 크게 달라지기 때문"이라며 "따라서 해당 지역의 상가 임대료나 주택 전세 시세 등을 잘 살펴야 한다"고 말했다.
아울러 지역별 허용 층수 및 가구 수도 잘 살펴야 한다. 관련법상 최고 층수가 주거전용은 3층, 점포겸용은 4층이지만 공공택지별 지구단위계획에 따라 이보다 낮을 수도 있다. 실제로 위례신도시 점포겸용의 경우 4층으로 지을 수 있지만 영종하늘도시는 3층이 최대다. 허용 가구 수 역시 위례는 5가구이지만 영종은 3가구에 불과하다. LH 통합판매센터 관계자는 "택지지구별로 층수·용적률을 규정하는 지구단위계획이 다른 만큼 모집공고를 통해 정확한 건축 규제를 확인해야 한다"고 강조했다.
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