부동산 세제 변화의 계절 "알면 아낀다"

정부가 2007년부터는 원칙적으로 모든 부동산에 대해 양도세를 실거래가 기준으로 매기고 보유세율도 2008년까지 2003년의 두 배 수준인 0.24%까지 높이기로 했다.

이에따라 앞으로는 부동산을 보유하거나 팔 때 내는 세금이 경우에 따라 크게 늘어날 수도 있어 어느 때보다 절세 전략이 중요해졌다.

◆ 양도세 줄이려면

다른 세금보다도 양도세의 변화가 크다.

당장 내년부터 1가구 2주택자가 비거주 가구를 팔 때에는 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되며 2007년부터는 1가구 1주택자를 제외한 주택을 매도시 실거래가가 적용될 예정이다.

현재는 서울 강남권 등 주택투기지역, 기준시가 6억원 이상 주택, 1년 미만의 단기 주택 양도, 3주택자 이상의 양도, 분양권을 비롯한 미등기 전매 등에 대해서만 양도세가 실거래가로 부과되며 나머지는 실거래가의 70-80% 선인 기준시가가 과표가된다.

따라서 1가구 2주택자라면 자신이 살고 있지 않은 집은 연내 파는 것을 고려할만 하다. 내년에 팔면 과표가 기준시가에서 실거래가로 바뀌어 세금이 30% 안팎 뛰기때문이다.

내년에는 자신이 거주하고 있는 집을 팔아야 유리하다. 양도세가 지금과 같은 기준시가 기준으로 부과되기 때문으로 2007년부터는 거주 가구에 대해서도 2주택자 이상이라면 양도세가 실거래가로 부과되기 때문에 내년이 절세의 기회인 셈이다.

다만 투기지역에 집을 두 채 가지고 있는 경우라면 지금도 거주 여부와 상관없이 양도세가 실거래가 기준으로 부과되기 때문에 매도를 서두를 필요는 없다.

이 경우에는 양도세가 적은 집을 우선 매각한 뒤 나머지 집은 1가구 1주택자 비과세 요건(3년보유 2년거주)을 갖추는게 좋다.

현재 주택투기지역으로 지정된 곳은 서울 강남ㆍ송파ㆍ서초ㆍ강동ㆍ마포ㆍ용산ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ은평ㆍ금천ㆍ동작구와 경기도 과천ㆍ수원ㆍ용인ㆍ성남ㆍ평택ㆍ김포ㆍ구리ㆍ오산ㆍ파주 등 31곳이다.

◆ 보유세 줄이려면

보유세를 줄이기 위해서는 매수.매도 타이밍이 중요하다.

보유세는 6월1일 현재 보유자에게 부과되기 때문에 매수자 입장에서는 다음달 이후에 등기를 하면 올해 보유세는 면제된다.

분양받은 집의 입주시점도 6월 이후로 늦추는게 좋다.

기준시가 9억원이상 주택, 공시지가 6억원 이상 토지 소유자에게 부과되는 종합부동산세 대상이라면 포트폴리오를 다시 짜는 것을 고려할 만하다.

주택과 토지가 합산과세되지 않기 때문에 비싼 집을 가지고 있다면 토지로 분산투자하고 땅이 많다면 일부를 팔아 주택으로 보유하면 종합부동산세 대상에서 제외될 여지가 커지기 때문이다.

부부간의 증여와 공동등기를 활용하는 것도 좋은 방법이다.

가령 각각 기준시가가 4억원인 집 3채를 가지고 있다면 한 채를 배우자에게 양도하면 기준시가 합이 8억원으로 줄어 종부세를 피할 수 있다. 단, 증여세와 취.등록세를 고려해 결정해야 한다.

또 새 집을 구입할 때 부부 공동등기로 하면 누진세율이 적용되는 보유세를 줄일 수 있다.

종합부동산세 대상이라면 자진신고 납부기간(12월1-5일)에 세금을 내면 납부액의 3%를 공제받는다는 점도 기억해야 한다.

(서울=연합뉴스) 이정진기자