실례로 본 재개발 투자분석

아현뉴타운 대지35평구옥 최대 4,500만원 수익가능

최근 재건축 사업에 대한 규제가 강화되자 재개발이 비교적 수익성 있는 부동산 투자상품으로 인식되고 있다. 그러나 지역에 따라 사업추진 속도가 달라 수익성이 보장되는 것은 아니라는 게 전문가들의 지적이다.

일례로 서울시에서 최근 발표한 299곳의 재개발 예정지역 중 실제 재개발이 추진되고 있는 곳은 50% 정도에 불과하다. 따라서 투자자금의 장단기 사용 계획, 실 입주 목적 여부 등을 따져 물건을 탐색해야 한다. 물건을 탐색한 이후에는 실제 투자분석을 통해 수익성을 가늠해 봐야 한다.

부동산자산관리회사 ‘AM집’의 김종수 사장은 “뉴타운 지역의 경우 개발 계획, 개발 방식, 사업추진 기간 등이 불투명하기 때문에 투자에 더욱 신중을 기해야 한다”고 말했다.

다음은 아현 뉴타운 지역 내 재개발 물건의 투자 수익성을 분석한 사례다. 단 뉴타운 개발 계획이 확정되지 않았기 때문에 재개발 사업 투자분석과 동일한 방법을 사용했다. 대지 35평에 건물 20평인 구옥(舊屋)이 있다고 치자. 약 25년 이상 경과된 이 물건의 매수 금액은 3억4,000만원이고, 전세 보증금은 8,000만원이다.

우선 해당물건의 감정평가액(1)을 산정해야 한다. 감정평가액은 토지의 경우 대략 공시지가의 120% 정도, 건물은 토지 평가액의 10% 정도로 대지는 35평X500만원=1억7,500만원, 건물은 20평X50만원=1,000만원의 결과가 나온다. 따라서 이 물건의 예상 감정평가액은 1억8,500만원이다.

하지만 감정평가액 만큼 권리가액(2)을 인정 받는 것은 아니다. 권리가액은 감정평가액 X 비례율(개발 이익률)로 재개발 사업에 따른 이익이 많이 남으면 권리가액이 높아지며 그렇지 않으면 낮아진다. 일례로 공덕 3구역은 104%, 공덕4구역은 107%였다. 이 물건의 경우 100%라고 가정하자.

다음으로 염두에 둬야 하는 것이 추가부담금(3)이다. 추가부담금은 조합원 분양가(4)에서 권리가액을 뺀 것이다. 인근 재개발 아파트의 조합원 분양가를 기준으로 이 물건의 추가 부담금은 6,500만원으로 예상된다. 따라서 매입비용+추가부담금 4억500만원과 부대비용 1,000만원을 포함, 총 투자비는 4억1,500만원 선으로 예상된다.

현재 인근 32평형 분양권 시세가 3억8,000만~4억6,000만원 선이므로 향후 시세 형성 정도에 따라 수익성이 결정된다.

/ 이혜진기자 [e-mail]