`상가주택 임대` 인기

`시장불안기엔 임대사업도 포트폴리오 투자형으로`부동산 경기불안이 지속되면서 상가주택에 대한 투자자들의 관심이 늘고 있다.

상가주택은 보통 1층의 상가점포와 2~3층의 투룸형 주택으로 구성돼 있는 형태. 높은 기대수익률에 비해 공실 위험이 높은 상가와 공실 부담은 적지만 임대수익률은 보통 수준인 원룸주택의 장점을 섞은 `포트폴리오형 투자상품`인 셈이다.

최근 특히 인기를 누리는 것은 수도권 택지개발지구나 중심상권의 역세권 상가주택. 이들 지역은 유동인구가 많아 상권이 좋고, 서울 등으로 출퇴근하는 직장인들의 주택수요가 넉넉한 편이어서 투룸을 월세로 임대하기에 적합해 인기를 끌고 있다.

◇일산 백석, 수원 인계ㆍ우만동이 주목할 지역 = 고양시 일산구 백석동과 수원시 인계동~우만동 일대의 상가주택은 몸값이 오르고 있어 관심을 둘만 하다.

백석동의 경우 일산고속버스터미널이 2005년 초 개장을 목표로 최근 착공된데다가 그 지하층으로 대형 할인점인 이마트가 옮겨갈 예정이어서 상권이 더욱 살아날 예정이다.

또 인계~우만동의 경우 내년 7월 2,063가구의 월드메르디앙아파트가 입주할 예정이고, 주변에 신규 오피스텔 등이 잇달아 지어지면서 상권이 좋아지고 있다.

용인시 구갈지구와 의정부시 금오지구, 부천시 상동지구, 인천시 계산지구, 천안시 두정지구 등의 주요 택지개발지역도 투자유력지역으로 꼽힌다. 특히 구갈지구의 경우 인근 아파트의 입주가 대부분 끝난데다가 주변에 대형상권이 없어 상가주택의 임대수요를 빼앗길 우려가 적다.

상가114 유용상소장은 “택지개발지구나 중심상가가 아니라도 주변에 대학ㆍ공단ㆍ오피스타운 등이 형성됐다면 상가주택 투자후보지로 고려해볼만 하다”고 설명했다.

◇임대수익률 얼마나 올릴 수 있나 = 이들 지역 상가주택의 매매가격(연면적 120~130평의 3층 건물 기준)은 대로변일 경우 8~9억원 선, 이면도로라면 6~7억원 정도다. 투자전문가들은 먹자골목 등의 상권은 대로변보다 그 뒷편에 주로 형성되므로 이면도로의 상가주택도 고려해 볼만하다고 조언한다.

이면도로의 20평짜리 점포 임대료는 보증금 3,000만원ㆍ월세 100~120만원 정도다. 또 20평짜리 2~3층의 투룸 임대료는 보증금 2,000만원ㆍ월세 50만원 선이다. 따라서 1층에 20평짜리 점포를 2개를 두고 2~3층엔 투룸 4가구가 있는 경우라면 총 보증금 1억4,000만원에 총 월 임대료 400만~440만원 정도를 기대할 수 있다. 은행에 예금을 맡겼을 경우 실질 금리를 4%로 잡으면 연간 5,630만~5,840만원의 임대수익을 얻는 셈이다. 상가주택 매입비용이 7억원이라면 임대수익률은 8%대가 된다.

고양시 부동산프로의 한 관계자는 “상가밀집 지역이라면 1층 점포를 20평형대 2개로 나눠 임대하고, 주택가라면 40평형대 1개를 통째로 임대하는 게 유리하다”고 말했다.

◇경매 통한 상가주택 매입도 좋다 = 투자비용을 줄임으로써 기대수익률을 좀더 높이고 싶다면 법원부동산경매를 통해 상가주택을 매입하는 것도 좋은 전략이다.

지지옥션의 최근 조사결과를 보면 올 1월 평균 60.1%에 머물렀던 수도권 상가주택의 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격의 비율)이 지난 3월에는 85.0%까지 뛰었다. 또 이달 들어서도 지난 23일까지 낙찰가율이 90.3%를 기록, 연일 강세를 보이고 있다.

이는 일반시세보다 저렴한 값에 매물을 구하려는 상가주택 투자자들이 몰리면서 입찰경쟁률이 높아졌기 때문으로 분석된다.

하지만 경매를 통해 상가주택을 구입할 때는 세입자 퇴거에 드는 명도비용과 선순위채권 여부 등의 투자함정을 사전에 철저히 분석해야 낭패를 피할 수 있다. 지지옥션 강명관 이사는 “최근 상가임대차보호법이 시행됨에 따라 상가주택의 경매투자 위험성도 그만큼 높아졌다”며, “입찰 전에 해당 상가주택을 직접 방문해 세입자 현황을 정확하게 파악하는 게 중요하다”고 말했다.

<민병권기자 [e-mail]>