서울 도심 빌딩임대시장 양극화

서울 강남 테헤란로 요지(역삼동)에 위치한 강남파이낸스센터(옛 스타타워). 21만2,311㎡의 초대형 빌딩인 이곳은 올 들어 임대료가 10%나 상승했다. 3.3㎡당 보증금과 월 임대료가 지난해 80만원과 8만원선에서 88만원과 8만8,000원으로 각각 뛰었다. 올초 구글코리아가 입주한 것을 비롯해 국내외 보험사와 외국계 법인, PB센터 등의 입주자 외에도 대기 수요자가 많기 때문이다. 반면 연면적이 3,636㎡에 불과한 중소형 빌딩인 삼성동의 K빌딩은 중소업체 K사가 올초 구로 아파트형 공장으로 이전하면서 현재까지 건물 전체가 텅텅 비어 있다. 이처럼 서울 강남권의 빌딩 임대시장에 양극화 현상이 나타나고 있다. 특히 대형 빌딩은 대기업과 외국계 회사, 금융사의 입주 수요가 많은데다 최근 대우빌딩의 리모델링 추진과 내년 말 자본시장통합법의 발효에 앞서 금융사들의 몸집 불리기까지 맞물리며 특수를 맞고 있다. GBS코리아에 따르면 강남파이낸스센터 외에도 강남과 여의도 등의 3만3,000~6만6,000㎡ 사이 대형 빌딩의 인기가 치솟고 있다. 실제 증권사와 은행 등이 입주해 있는 여의도의 B빌딩과 S센터, S빌딩, 보험사 등이 포진한 서초동의 H빌딩 등은 올 들어 임대료가 7~10%가량 오르고 공실률도 평균 1% 안팎에 그치고 있다. 전체적으로 광화문ㆍ시청ㆍ종로 등 서울 중심지구 빌딩 공실률은 지난해 3ㆍ4분기 5.5%에 달했으나 올해 3ㆍ4분기에는 1.6%까지 낮아졌다고 저스트알은 분석했다. 이중 상위 10% 안에 드는 프라임급 빌딩의 공실률은 0.8%에 그치고 있다. 특히 여의도의 빌딩은 지난해 초만 해도 공실률이 거의 절반 가까이었으나 최근에는 거의 다 해소됐다는 게 업계의 분석이다. 중심지구 프라임빌딩은 지난해 3ㆍ4분기 3.3㎡당 보증금과 월 임대료가 각각 79만원과 8만1,000원이었으나 최근에는 81만3,000원과 8만4,000원으로 뛰었다. 이종우 GBS코리아 이사는 “대형 빌딩은 기존 입주사들은 계속 눌러 앉고 대기업과 국내외 보험사, 외국계 법인 등 새로 진입하려는 곳은 많아 호황세”라며 “내년 이후에는 대형 빌딩의 사무실이 더욱 부족해질 것”이라고 전망했다. 이주용 저스트알 PM사업팀 과장도 “자통법 발효에 앞서 증권ㆍ자산운용사와 외국 금융사들의 사무실 수요가 늘고 있다”며 “최근 오피스빌딩 신규 공급물량이 거의 없어 오는 2009년까지는 임대료 상승이 지속될 것”이라고 내다봤다. 조은성 KAA(Korea Asset Advisors) 임대마케팅부장은 “대우빌딩 입주사들이 연말까지 사무실을 비워야 돼 서울역 주변에 이어 최근 광화문과 세종로 빌딩의 임대료 상승으로 이어지고 있다”고 말했다. 그러나 같은 중심지구라고 해도 중소형 빌딩은 공실률이 7% 안팎에 달할 정도로 높은 편이다. 실제 삼성동 K빌딩 외에도 6,600㎡에 불과한 역삼동 P빌딩도 6개 층이 무려 6개월 이상 공실이 지속되고 있다. 이 GBS코리아 이사는 “중소기업 경영난으로 인해 중소 빌딩의 공실률 증가 추세가 지속될 것”이라며 “중소 빌딩은 시중금리의 상승세에 따른 대출담보 축소로 인해 점차 매물도 늘어날 것”이라고 점쳤다.