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Q=결혼을 했는데 부모님 소유 주택에서 함께 살고 있습니다. 거주하지 않고 5년간 보유만 하고 있던 제 명의 주택을 매도하려고 합니다. 양도세 비과세 받는 방법이 있을까요?
A=어떻게 1세대 2주택이 된 것인지가 중요합니다. 1주택을 보유한 상태에서 동거봉양목적으로 합가(合家)하여 2주택이 된 것인지 아니면 부모님과 같이 동거하는 상태에서 본인 명의로 주택을 추가 구입하여 2주택이 된 것인지에 따라 양도세 비과세 처리방식이 달라집니다.
먼저 동거봉양목적으로 합가하여 2주택이 된 경우입니다. 본인 1채, 부모님 1채의 주택을 각각 소유한 상태에서 동거봉양목적으로 부모님(합가일 현재 한 분이 만60세 이상이어야 함)과 합가한 경우라면 합가일로부터 5년 이내에 먼저 처분하는 주택은 1세대 1주택의 양도로 인정됩니다. 물론 1세대 1주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 양도일 현재까지 3년 이상을 보유해야 한다는 요건을 충족해야 합니다.
합가일 현재 부모님의 연령조건을 충족하고 합가일로부터 5년 유예기간 내에 있는 경우라면 현재 상태에서 매도해도 1세대 1주택 양도세 비과세 처리가 가능합니다.
부모님과 계속하여 같이 동거하던 상태에서 주택을 구입해 2주택이 된 경우라면 세대분리를 한 후 본인 소유주택을 매도해야만 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 또 동거봉양목적으로 합가했다 하더라도 합가일로부터 5년 유예기간이 경과한 경우이거나 합가일 현재 부모님 한 분이 만 60세 이상이어야 한다는 연령조건이 충족되지 않은 경우도 마찬가지 입니다.
매도일 전에 부모님과 세대분리 하면 별도세대로 인정돼 1세대 1주택 비과세로 인정됩니다. 이때 매도일은 실제잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 됩니다.
즉 이 경우 세대분리를 한 후 본인 소유 주택을 매도하면 1세대 1주택 상태에서 매도하는 것으로 인정되고 5년 보유한 상태이므로 1세대 1주택 양도세 비과세 처리가 가능하게 되는 것입니다. 다만 세대분리 후 다시 바로 합가하게 되면 위장분리라 인정돼 2주택 상태에서 매도한 것으로 처리되기 때문에 이점을 유의해야 합니다.
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