경매 허위유치권 폐해 심각

소유자-3자짜고 경매방해·값낮추기 사례빈번<BR>전문 담합꾼 활개쳐 분쟁 우려해 입찰포기까지<BR>유치권 보증금공탁제 도입등 권리자 보호책 절실

IMF 외환위기 이후 재테크를 위한 일반인의 법원경매 참여가 꾸준히 늘면서 허위 유치권 신청등 관련 경매사기가 잇따르고 있다.

경매과정에서 경매물건 소유권자가 제3자와 짜고 허위 유치권 신고를 해 경매를 방해하거나 경매가격을 크게 낮춰 낙찰을 받는 사례가 빈번, 관련제도의 개선이 시급한 것으로 나타났다.

경매에서 유치권이란 공사대금을 못 받은 건축업자가 돈을 받을 때까지 담보용으로 건물을 점유할 수 있도록 한 권리를 말한다. 이 때문에 허위 유치권 분쟁은 주로 공사 중이거나 공사가 끝난 상업용 건물 또는 공장 등에서 많이 발생하고 있다.

8일 법조계와 금융계에 따르면 경매분쟁 소송 중 최소 20~30% 이상이 허위 유치권 사건인 것으로 파악되고 있다. 경매소송 전문 법무법인 TLBS의 김형률 변호사는 “경매사건 10건 중 2~3건 정도가 바로 이 같은 유치권 악용에 따른 소송”이라며 “경매라는 게 법원의 체계화된 통일적 절차에 의해 운영되는 제도라는 점에서 이 같은 비율은 무척 많은 것”이라고 지적했다. 또 농협중앙회 여신관리단 관계자는 “채권 회수를 위해 담보물건 경매업무를 하고 있는데 유치권 신고가 남발돼 경매를 방해하고 있다”며 “대부분이 서로 짜고 허위로 유치권 신고를 하는 경우”라고 밝혔다.

이처럼 가짜 유치권 신고가 빈발하는 이유는 유치권 신고가 접수되면 법원경매 자료에 ‘유치권 신고’ 문구가 등재돼 이를 본 경매 희망자들이 입찰을 꺼리기 때문이다. 분쟁발생 소지가 많고 유치권 해당금액 만큼 추가로 부담해야 하기 때문에 입찰을 포기한다는 것.

예를 들어 낙찰가 10억원짜리 건물에 2억원의 유치권이 있다면 낙찰자들은 10억원이 아니라 12억원을 내야 한다. 입찰 참가자들은 경매물건에 유치권 신고가 있으면 아예 입찰을 포기, 경매물건은 수 차례 유찰을 거쳐 시세보다 매우 싼 값에 낙찰된다.

경매위기에 처한 소유권자들은 이를 악용해 브로커 등과 짜고 제3의 인물을 내세워 가짜 유치권을 신고, 경매를 지연시키거나 자신이 헐값 낙찰을 받기도 한다. 또 조직적인 허위 유치권신고 수법으로 경매물건을 싸게 인수하는 전문 담합꾼들까지 활동하고 있는 실정이다.

실제로 광주지방법원 순천지원에 따르면 최근 진행된 전남 순천시의 K모텔의 경우 최초 경매가가 15억3,000만원이었으나, 소유자 A씨와 제3자인 B씨가 짜고 허위로 1억4,000만원의 유치권 신고를 했다. 이 때문에 K모텔은 5번 유찰된 뒤 4억9,000만원(낙찰가율 31.9%)에 소유자 A씨의 사위에게 낙찰됐다. 이를 나중에 안 채권자가 이들을 고소, A씨와 B씨는 입찰방해죄로 형사처벌을 받았다.

더욱 문제가 심각한 것은 경매진행 과정에서 대부분 허위 유치권인 점을 알게 되지만 유치권 부(不)존재 소제기를 할 경우 소송이 끝날 때까지 1~3년이 걸려 채권회수가 더 힘들게 된다는 점이다. 또 경락을 받은 사람이 허위 유치권을 없애기 위해 소송을 할 때도 최장 1년이 걸린다. 경매소송 전문 법무법인 유ㆍ러의 최환주 변호사는 “허위 유치권자 상대로 명도소송을 진행하다 보면 실제 공사대금채권이 있느냐 여부가 어느 정도 판단되지만 6개월에서 1년 정도 걸린다”고 설명했다.

이 같은 소송의 현실적 어려움 때문에 금융계에서는 이러한 피해를 예방하고 진정한 권리자를 보호하기 위해 ‘항고보증금’과 같은 ‘유치권 보증금 공탁제’를 둬야 한다는 의견이 제기되고 있다. 농협중앙회 관계자는 “2002년 7월1일 민사집행법에 따라 항고보증금 제도가 시행되면서 가짜 항고가 사라졌다”며 “10%의 유치권신고 보증금 제도를 도입하면 폐해를 크게 줄일 수 있을 것”이라고 제안했다.