내게 맞는 오피스텔 투자처는?

올 한해 부동산 시장에서 주거용 오피스텔의 인기는 그 어느 때보다 뜨거웠다. 시중 유동자금들이 포스트 아파트 투자처로 오피스텔에 몰리면서 매물이 눈에 띄게 준 것은 물론 임대 수요자들도 꾸준히 늘고 있기 때문. 전문가들은 오피스텔 공급 부족으로 앞으로 5년 간은 오피스텔의 인기가 지속될 것이라고 전망한다.

하지만 오피스텔 시장도 지역과 임대 수요자에 따라서 특성이 제각각이다. 오피스텔 시장을 꼼꼼히 분석해 자신의 투자 포트폴리오와 투자 성향에 맞는 오피스텔 투자처를 선별해야 한다는 의미.

◇5년마다 큰 장(場) 서는 ‘여의도’=여의도는 전통적인 업무지역으로 주거용 오피스텔에 대한 수요가 꾸준하지만 대통령 선거가 있는 해에는 연초부터 오피스텔 임대료가 천정부지로 치솟는다. 대선 후보 캠프들이 여의도에 둥지를 틀면서 캠프 자원봉사자들이나 당직자들이 거처를 속속 여의도로 옮기기 때문이다. 서여의도에 위치한 ‘LG 에끌라뜨 오피스텔’ 73㎡형의 경우 임대료가 보증금 1,000만원에 월세 65만~90만원 선이다. 지난해 하반기 임대료가 보증금 500만~1,000만원에 월세 40만~60만원 선이었던 것을 감안하면 약 30~40% 정도가 상승했다. 현재는 선거가 임박하면서 대선 관계자들의 수요는 크게 줄어든 상태.

◇강남 학원가 주변, 과외방으로 인기=강남구 대치동 등 강남권 주요 학원가 주변에선 최근 ‘과외방’ 용도로 오피스텔이 인기이다. 과거에는 주요 학원들이 학원 근처에 사무실을 얻어 고액의 족집게 과외방을 따로 운영하는 것이 일반적이었지만, 최근에는 외부의 시선으로부터 비교적 자유로운 오피스텔을 선호하고 있다. 이에 따라 이 일대 오피스텔 임대료가 상승세를 보이고 있다. 76㎡형을 기준으로 임대료가 보증금 1,000만원에 월세 70만~80만원 선이었지만 최근에는 월 임대료가 올라 90만~95만원 선을 형성하고 있다.

◇새로운 트렌드, 풀옵션 단기 임대=풀옵션 단기임대는 2~3년 전부터 등장하기 시작한 오피스텔 유형. 일반적으로 붙박이 가구와 세탁기ㆍ에어컨 등의 가전제품이 제공되는 경우는 ‘반옵션’이라고 부른다. 반면 풀옵션은 반옵션 품목은 물론 침구류와 식기구 등 생활용품이 모두 구비돼 있어 ‘몸만 들어가면 살 수 있는’ 유형의 오피스텔을 의미한다.

단기 임대는 1개월에서 3개월 단위로 계약하는 경우가 많으며, 별도의 보증금 없이 1개월치 임대료를 예치금으로 선납해야 한다. 풀옵션 오피스텔은 투자자들 입장에서는 단기인 대신 월 임대료를 장기 계약보다 20~30%가량 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있다.

풀옵션 단기 임대의 주요 수요자들은 학생들이 많다. 방학철을 맞아 강남 학원가에 단기 ‘유학(留學)’을 위해 올라온 학생들이나 해외 유학생들이 일시 귀국하면서 풀옵션 오피스텔에 거처를 트는 경우가 대부분이다. 이 때문에 방학철마다 임대료가 상승하기 마련. 56㎡형의 경우 비수기 임대료가 120만~130만원 선이지만, 성수기에는 150만원까지 오른다.

그 밖에 직업적 특성상 사생활 노출을 꺼리는 연예인들이나 목돈 마련이 여의치 않은 유흥업소 종사자들 역시 풀옵션 단기 임대의 주요 고객이다.

하지만 풀옵션 단기 임대 오피스텔에 투자할 경우에는 임차인이 임대료를 내지 않고 종적을 감추는 경우가 종종 발생하는 위험 부담을 감안해야 한다.

◇임대수익만으론 배가 고픈 매매차익 헌터(hunter)들은?=오피스텔은 매매가가 오르지 않는 게 일반적이다. 올해 삼성타운 이전으로 강남역 일대 오피스텔 매매가가 최고 30%까지 오르기는 했지만 이 역시 특수한 경우. 하지만 임대수익 이외에 +a를 원하는 투자자들은 오피스텔 신규 분양을 노리거나, 주상복합 내 오피스텔 물량을 노리는 것도 한 방법. 장길수 원룸클럽(

www.oneroomclub.com) 팀장은 “신도시 중심 업무지구에서 분양한 오피스텔은 프리미엄이 최고 5,000만원까지 형성되는 경우도 있다”며 “주상복합 내 오피스텔 역시 주상복합 아파트의 가격이 오를 때마다 소폭씩 추격 반등하는 양상을 보인다”고 말했다. ● 가격대별 오피스텔 투자 지역 분석

오피스텔은 아파트에 비해 비교적 소액으로 투자가 가능한 상품. 하지만 자신의 여유자금에 따라 투자 가능한 지역을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

◇ 1억원 미만의 투자처=일산 장항동과 백석동, 수원 인계동, 부천, 용인 단국대학교 주변 등이 해당된다. 이들 지역은 비교적 저렴한 임대가를 찾는 서울지역 출퇴근 직장인들이 선호하는 곳. 특히 일산 장항동과 백석동은 서울 도심권과 접근성이 뛰어나고, 일산 호수공원 및 각종 편의시설이 풍부해 꾸준히 임차인들이 모여드는 곳이다. 다른 지역과는 다르게 월세를 후불제로 지급하는 게 특징.

임대가는 52㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 40만~45만원 선이며, 매매가는6,000만~8,000만원 선에 형성돼 있다. 보증금이나 융자금을 끼고 투자할 경우 5,000만원 안팎의 여유자금만으로도 투자가 가능하다.

◇ 1억원 안팎의 투자처=분당과 마포구, 용산구, 구로구, 관악구 등이 해당된다. 분당은 주로 수내동과 정자동에 오피스텔 촌이 형성돼 있으며 특히 강남과의 접근성이 좋은 것이 강점이다. 최근에는 서울지역 출퇴근 임차인들이 크게 늘면서 공실률이 크게 감소한 것은 물론 임대가 역시 꾸준히 상승하고 있다. 임대가는 52㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 55만~65만원 선이며, 매매가는 1억~1억2,000만원 선에 형성돼 있다.

특히 마포와 용산지역은 오피스텔 신규 공급이 풍부하지 않아 연초 대비 월 임대료가 5~10만원씩 상승했다.

◇ 1억원 중반의 투자처=강남구, 서초구, 송파구 등 고급 오피스텔 밀집 지역이 주로 해당된다. 이들 지역은 풍부한 공급과 수요로 전통적인 오피스텔 인기 지역이기도 하다. 최근에는 서초동 삼성타운 이전에 따른 파급 효과로 오피스텔 수요가 크게 늘면서, 지하철 2호선 라인을 따라 오피스텔 임대ㆍ매매가가 상승세를 보이고 있다. 임대가는 52㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 70만~90만원 선에 형성돼 있으며, 매매가는 입지와 건축 연한에 따라 천차만별이지만 대부분은 1억원 중후반의 수준이다.

오피스텔은 매매가가 안 오르는 것이 일반적이지만 이들 지역의 경우 매매가 상승 또한 기대할 수 있다.