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아파트 재건축 때 기존 소형가구 수 50% 유지 방침으로 서울 강남구 개포동 일대 저층 재건축 추진단지의 조합원 부담이 4,000만원 안팎 증가할 것으로 전망된다. 추가부담금은 고스란히 시세에 반영될 수밖에 없는데다 심리 위축으로 이 일대 아파트 가격 하락폭이 커질 것으로 우려된다.
서울경제신문이 15일 J&K부동산연구소에 의뢰해 서울시 방침에 따른 영향을 시뮬레이션해본 결과 개포동 주공1단지에 이 규정을 적용해 재건축할 경우 조합원들이 추가로 부담해야 할 금액이 최고 4,000만원에 달하는 것으로 분석됐다.
개포주공1단지는 현재 조합설립인가를 준비 중으로 단지 규모가 5,040가구로 개포지구에서 가장 크다. 단지 전체가 60㎡(이하 전용면적 기준) 이하 소형으로만 구성됐다. 면적별로는 36㎡ 530가구, 42㎡ 1,530가구, 42㎡ 1,795가구, 52㎡ 65가구, 56㎡ 1,055가구, 59㎡ 65가구 등이다.
당초 이 아파트 추진위는 인근 주공2ㆍ3ㆍ4단지와 마찬가지로 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡초과 40%의 비율로 지정안을 준비 중이었다.
하지만 서울시 방침대로라면 소형 아파트는 최소한 기존 단지의 절반인 2,520가구를 지어야 한다.
시뮬레이션은 설계도면상의 문제로 소형 아파트를 2,685가구로 가정했다.
J&K부동산연구소에 따르면 서울시 방침대로 재건축을 하게 되면 조합원의 3.3㎡(1평)당 권리가액이 166만원 하락한다. 기존 계획으로는 3.3㎡당 권리가액이 6,358만원이지만 50%룰을 적용했을 경우에는 6,192만원으로 떨어진다. 권리가액은 분양수익에서 재개발비용을 뺀 개발이익을 전체 조합원의 대지지분의 합으로 나눈 값이다.
권리가액을 6,192만원으로 책정, 42㎡(옛 13평형, 대지지분 17.23㎡) 아파트에서 재건축 후 85㎡를 배정받을 경우 당초 추진위안으로는 5,671만원의 추가부담금을 내면 됐지만 50%룰이 적용되면 8,525만원으로 2,854만원 늘어난다.
36㎡(옛 11평형, 대지지분 13.89㎡)에서 85㎡로 옮겨가는 경우에도 추가부담금이 2,347만원 늘어나며 49㎡(옛 15평형, 대지지분 20.85㎡)에서 42평형으로는 3,455만원, 56㎡(옛 17평, 대지면적 24.32㎡)에서 42평형으로는 4,029만원이 각각 더 든다.
단지 전체로는 권리가액 하락만으로 조합원 전체가 앉은 자리에서 1,661억3,122만원의 손해를 보게 된다는 것이 J&K부동산연구소 측의 설명이다.
권순형 J&K부동산연구소 대표는 "소형으로 지으면 가구 수가 늘기 때문에 추가부담금이 우려만큼 많지는 않을 것"이라고 말했다.
하지만 일선 중개업소들은 단순한 추가부담금보다는 소형 아파트 위주 단지 구성 등으로 인지도가 떨어지는 것이 더 문제라는 지적이 있다.
이 지역 S공인의 한 관계자는 "강남권의 특성상 소형 비중이 늘면 수요자들의 선호도가 낮아질 수 있다"며 "당분간 거래 위축이 불가피할 것"이라고 말했다.
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