'분양임박 재개발' 투자처로 부상

초기단계보다 수익 낮지만 위험성 적어 장점

하반기 마포등 20여개 구역 8,600여 가구

입지여건·사업추진 절차 꼼꼼히 따져봐야

최근 규제완화로 재개발에 대한 관심이 높아진 가운데 위험성이 낮은 분양 임박 재개발이 투자처로 부상하고 있다.

초기 단계의 재개발은 수익성이 높지만 인허가 지연이나 주민간의 의견 대립 등으로 사업이 표류할 가능성이 있어 위험성이 높다. 반면 분양이 임박한 재개발은 수익성은 낮지만 위험성이 없다는 것이 큰 장점이다.

◇하반기 8,000여가구 공급=16일 부동산 정보업체와 주택업체에 따르면 올해 하반기 분양이 예정인 재개발 아파트는 20여 개 구역으로 공급 물량은 8,600여 가구에 달한다. 이 중 일반 분양은 5,000가구가 넘는다.

지역별로는 동대문ㆍ성북ㆍ은평ㆍ종로ㆍ서대문ㆍ마포구 등 강북권이 대부분을 차지하고 있다. 동대문에서 전농 3-2ㆍ답십리 12ㆍ용두 2구역 등이 하반기 말께 분양에 나설 예정이다. 전농 3-2구역 래미안(473가구)와 용두2구역 두산위브(433가구) 등이 관심을 끌 것으로 보인다. 마포구에서는 신공덕 5ㆍ마포 3-2구역이 공급에 나선다.

신공덕5구역에선 이수건설이 브라운스톤 브랜드로 24~42평형 284가구를 공급한다. 서대문구에서는 100가구 안팎의 소규모 단지가 대부분이다. 용산구에선 10월에 용문구역에서 이수건설 198가구, 종로에선 숭인 4ㆍ5구역에서 동부건설(416가구), 현대건설(288가구)이 각각 분양될 예정이다.

성북구에서는 석관1구역과 월곡1구역에서 각각 삼성물산(564가구), 대우건설(695가구)를 공급한다. 정릉6구역에서는 현대건설이 20~40평형대 527가구를 분양한다. 은평구에서는 현대건설이 불광2ㆍ3구역에서 603가구와 1,274가구를 공급한다. 동작구에서는 노량진 1구역에서 쌍용건설이 157가구를 공급한다. 하반기 물량 중 가장 규모가 큰 단지는 중구 황학구역에서 공급되는 롯데캐슬로 1,534가구에 이른다. 24ㆍ33ㆍ46평형으로 오는 10월 청계천 개발 완공 등과 맞물려 관심이 높다.

◇입지ㆍ사업추진 등 철저히 따져야=분양 임박 재개발이라도 투자 위험은 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다. 먼저 입지여건을 따져봐야 한다. 역세권ㆍ조망권ㆍ도심까지의 접근성ㆍ인근지역 호재까지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 중개업자의 말을 맹신하거나 소문만 좆다가 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

사업추진 절차에도 민감해야 한다. 재개발은 기본계획수립, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계를 거치는 어느 단계까지 진행됐는지 잘 알아둬야 한다.

내분 중이거나 조합장이 자주 바뀌는 구역도 투자를 삼가야 한다. 조합에 문제가 있으면 청산 등이 제 때 안돼 등기나 입주 등에 문제가 생길 수 있기 때문이다. 반드시 현장을 방문하는 것이 좋다.

예상 건립 건립가구수와 조합원 수를 비교해 봐야 한다. 건립 세대수가 조합원 수보다 많은 곳은 일반분양을 통해 많은 수익을 올릴 수 있다. 무허가건물 지분이나 지상권만 있는 물건의 매입은 특히 주의해야 한다. 자칫 청산 대상이 될 수도 있기 때문이다.