'권리금'은 빠져 갈등 불씨 여전

■ 상가 세입자 지원 강화 '재개발 제도 개선안'

수익성 나빠져 사업도 지연될듯

영세 상인에겐 우선 분양권도 '그림의 떡'

개발이익 환수액 일부 지원등 고려해볼만

대규모의 재개발사업이 추진되고 있는 용산 일대 전경. 정부는 10일 용산 화재사고 후속조치로 세입자 지원을 강화하는 방안을 발표했지만 실효성이 미흡하다는 지적이 나오고 있다.

정부가 ‘용산 참사’의 후속조치로 내놓은 이번 ‘재개발 제도개선안’은 상가 세입자에 대한 보상수준을 대폭 강화하는 데 초점이 맞춰져 있다. 하지만 용산 참사의 핵심 원인이었던 권리금 문제 등은 빠져 갈등의 여지를 완전히 제거하지는 못했다는 지적이다. 또 세입자 보상이 늘수록 재개발 사업의 수익성은 악화되는 만큼 이명박 정부가 일자리 창출 수단으로 추진하고 있는 도심재개발사업도 차질이 불가피할 것으로 보인다.

◇꺼지지 않은 갈등의 불씨=정부가 검토 중인 개선안이 확정될 경우 상가 세입자의 보상수준은 기존에 비해 한층 높아지지만 세입자와 조합원의 갈등이 줄어들지는 미지수다.

우선 ‘상가 우선 분양권’의 경우 조합원들조차 상가를 하나씩 받지 못하는 곳이 많은 점을 감안하면 큰 효과를 기대하기는 힘들 것이라는 의견이 많다. 또 용산 등 입지가 좋아 분양가가 비싼 곳에서는 상가 우선 분양권을 준다 해도 영세한 세입자들에게는 ‘그림의 떡’이 될 가능성이 높다.

휴업보상금을 3개월치에서 4개월치로 늘린 것도 세입자에게 큰 도움이 되기는 어렵다는 지적이다. 상가 업계의 한 관계자는 “보상금이 늘어나면 지금보다 도움이 되는 것은 사실이지만 수천만~수억원의 권리금을 받지 못하는 상황에서 몇백만원 더 쥐어준다고 상황이 달라지는 건 없다”고 말했다.

◇재개발사업 지연 불가피할 듯=정부 지원이 없는 한 세입자 보상이 늘게 되면 조합원 부담도 함께 증가해 재개발사업 속도가 늦어지고 수익성도 악화될 것으로 보인다.

전영진 예스하우스 대표는 “총 사업비 중 세입자 보상 비용이 차지하는 비중은 통상 1% 미만이기 때문에 직접적인 비용 증가는 크지 않다”며 “하지만 보상절차가 길어지고 세입자 민원이 크게 늘어날 것으로 보여 사업 지연이 불가피할 것”이라고 말했다. 현재 재개발 조합은 시공사 등으로부터 자금을 빌려 사업을 진행하기 때문에 사업기간이 늘어날수록 이자비용이 커져 수익성도 나빠지게 된다.

이럴 경우 새 정부가 중점을 두고 있는 도심 재개발도 지지부진해질 가능성이 높다. 전 대표는 “과거 재개발지역은 구릉지가 대부분이었지만 도심에는 상가가 많아 이해를 조정하기가 쉽지 않다”고 말했다.

◇“세입자, 재개발 일원으로 끌어들여야”=상가 세입자 문제의 핵심인 권리금을 보상해주는 게 현실적으로 어렵다는 점을 감안할 때 재개발사업의 효율성을 높이기 위해서는 보상방식에 초점이 맞춰져 있는 현재의 개선안 대신 세입자를 재개발의 일원으로 끌어들이는 방안을 모색해야 한다고 전문가들은 말한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “세입자 문제를 보상으로만 접근할 경우 세입자와 조합의 요구 모두를 만족시키기는 쉽지 않다”며 “개발이익 환수액 일정 부분을 세입자 지원책으로 활용하고 지분권 일부를 세입자에게 줘 재개발에 참여시키는 방법을 고려해볼 필요가 있다”고 말했다.