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전국 최대 지식산업센터(아파트형공장) 밀집지역인 서울디지털산업단지가 공급과잉으로 투자 매력을 잃고 있다. 노후 공장에 단기간 경쟁적으로 아파트형공장이 들어서다 보니 임대료 하락 등으로 수익률이 낮아지고 있기 때문이다. 특히 판교신도시 등 수도권 일대에 대규모 지식산업센터가 지속적으로 조성되는 등 경쟁지역이 늘어나는 것도 원인으로 지목된다.
◇공급과잉으로 입주수요 못 채워=26일 업계에 따르면 구로구 구로동, 금천구 가산동 일대 서울디지털산업단지 내 아파트형공장들이 최근 공급과잉으로 입주수요를 채우지 못해 빈 공간이 늘고 있는 것으로 나타났다.
권강수 한국창업부동산연구원은 "지난 12~13년 동안 이 일대에 아파트형공장이 많이 공급됐다"며 "웬만한 공장부지는 대부분 아파트형공장으로 탈바꿈한 상태"라고 말했다.
한국산업단지공단에 따르면 서울디지털단지 내에 들어섰거나 들어설 예정인 아파트형공장은 ▦1단지 39개 ▦2단지 18개 ▦3단지 45개 등 총 102개에 이른다.
이 일대 O공인 관계자는 "전철역에서 멀어질수록 공실이 많다"며 "최근 H사가 짓고 있는 아파트형공장도 분양률이 60~70%에 그치고 있다"고 말했다.
특히 완공 이후에도 장기간 비어 있는 곳이 많다 보니 5~10% 할인분양을 진행 중인 곳도 늘고 있는 분위기다. 실제로 가산디지털단지역 앞에는 이처럼 할인분양을 안내하는 플래카드가 곳곳에 붙어 있는 상황이다.
가산디지털단지역 인근 K공인 관계자는 "지난 2009년부터 임대 목적의 분양이 금지되면서 분양에 더욱 어려움을 겪고 있다"며 "이 때문에 최근에는 임차 수요만 형성돼 있는 상황"이라고 전했다.
◇성남공단ㆍ판교신도시 등 경쟁지역도 늘어=최근 경쟁지역이 늘어난 것도 이 지역 공실이 늘어난 요인이다.
P공인 관계자는 "예전에는 임대료가 비싼 서울 강남에서 구로나 가산 등 임대료가 저렴한 쪽으로 대이동이 일어났다"며 "그러나 지금은 성남공단 등 임대료가 저렴하거나 판교신도시 등 경부축의 수요가 느는 추세"라고 말했다.
특히 성남공단ㆍ판교신도시 일대 아파트형공장의 경우 강남 접근성이 뛰어나면서도 상대적으로 가격이 저렴하다 보니 빠른 속도로 수요층을 흡수하고 있다는 것이 업계의 설명이다.
여기에 경기침체까지 겹치면서 서울디지털산업단지 내 경매 물건도 늘어나는 추세다. 지지옥션에 따르면 이 일대 아파트형공장 경매 진행건수는 2010년 222건에서 지난해 232건으로 소폭 늘었다. 반면 평균 낙찰률은 같은 기간 44.5%에서 41%로 줄었고 낙찰가율도 73%에서 68.2%로 낮아졌다. 평균 응찰자 역시 3.71명에서 2.87명으로 감소했다.
김규정 부동산114 본부장은 "아파트형공장이 투자처로 매력을 잃어버린 것은 공급과잉이 가장 큰 요인"이라며 "경쟁 지역에 저렴한 가격의 물건 공급이 잇따르다 보니 수익률이 떨어져 거래가 안 되는 상황"이라고 분석했다.
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