[8.31대책 시행 100일] ①아파트 매매시장과 전세시장

<편집자주 = 정부와 여당이 항구적인 부동산시장 안정과 서민 주거복지 개선을위해 야심적으로 내놓은 `8.31부동산종합대책'이 오는 9일로 시행 100일을 맞는다.

이에 따라 연합뉴스는 8.31조치가 주택.전세.분양.토지시장에 미친 영향과 향후 전망, 후속입법 과정과 처리 현황 등을 4회에 걸쳐 특집으로 준비했다>

8.31 부동산종합대책이 발표된 지 100일이 지난가운데, 서울 아파트 값은 대책 직후 강남 재건축 단지를 중심으로 하락세가 지속됐지만 10월 중순을 고비로 다시 상승 곡선을 그리고 있다.

대책이 발표되기 이전부터 서울 집값 하락을 이끌어온 강남 재건축 가격이 규제완화에 대한 기대감이 팽배해지면서 제자리를 찾기 시작했고, 이런 상승세는 인근일반 아파트까지 확산될 태세다.

전셋값도 대책 이후 크게 올라 곧 진정 국면에 들어갈 것이라는 기대와 달리 수능 이후 유망학군의 중대형 평형을 중심으로 전셋값이 크게 뛸 조짐을 보이고 있다.

그러나 다소 불안한 상황에도 불구하고 많은 전문가들은 8.31 대책이 직접적으로 실생활에 영향을 미치게 되는 내년 상반기부터는 본격적인 집값 조정이 이뤄질수 있다고 입을 모은다.

◇ 서울 집값 `U턴' = 재건축 단지에서 일부 급매물이 거래되기 시작했다는 소식이 전해진 10월 초만해도 일시적인 급매물 소화로 인한 반등일 뿐, 집값은 계속하락할 것이라는 전망이 강했다.

그러나 서울시와 서울시 의회 등에서 재건축 층고제한과 용적률 등을 완화할 움직임을 보이고 국회의 8.31 대책 입법 과정에서 마찰이 발생하면서 재건축 단지 아파트 값이 들썩이기 시작했다.

서울 송파구 잠실동 주공5단지 36평형은 6월 13억원을 호가했지만 8.31 대책 이후 11억원 이하로 추락했다 최근 12억원까지 회복했다.

서초구 반포주공1단지 22평형도 8월말 7억원에서 9월 6억원대 초반까지 떨어졌지만 현재 7억3천만원으로 올랐다.

RE멤버스 고종완 대표는 "최근 강남 집값의 상승세는 한계가 있고 내년 몇차례다시 조정을 받을 수 있다"며 "그러나 강남 재건축 단지는 항상 적절한 타이밍에 매수를 하려는 대기수요가 있기 때문에 국지적으로 가격이 오를 가능성은 항상 있다"고 말했다.

재건축 단지가 오르자 인근 일반 아파트도 덩달아 매물이 회수되고 호가가 올라가는 현상이 어렵지 않게 목격되고 있다.

강남구 대치동 은마아파트 값이 최근 강세를 보이자 한보미도맨션 등 인근 아파트는 매물이 들어가고 호가가 몇주 사이 수천만원이 오르는 등 동반 상승 조짐을 보이고 있다.

인근 D공인 관계자는 "재건축 단지가 최근 다시 강세를 보임에 따라 인근 일반아파트 주민들도 급매물을 회수하고 호가를 수천만원씩 다시 올리고 있지만 매수세가 받쳐주지 않는다"고 말했다.

한국부동산정보협회 분석결과 서울 아파트 값은 이달초 1천211만원을 기록, 8.31 대책이 발표되기 직전 최고 가격인 1천210만원을 돌파해 `원점'으로 돌아온 것으로 나타나 후속 대책 마련이 시급하다는 지적도 나온다.

◇ 전셋값 비수기에도 `강세' = 가을철 급등한 서울 전셋값은 다소 진정되는가싶더니 수능 이후 다시 학군 좋은 지역을 중심으로 국지적 강세를 띠고 있다.

이 결과 강남구 압구정동 미성1차 50평형은 8.31대책 이후 3개월간 1억2천만원가량이 오른 4억5천500만원에 전세가가 형성돼 있다.

영동주공 단지를 재건축해 최근 5천600가구 이상의 대단지가 입주 중인 역삼동일대 새 아파트들은 전셋값이 평당 1천만원을 넘는 가격에 거래된다.

영동주공2단지를 재건축해 이달중 입주가 예정된 `e-편한세상' 인근 E공인 관계자는 "한달 전만 해도 이 아파트 24평형은 2억원 미만에도 세를 얻을 수 있었지만지금은 1층도 2억1천만원 이상은 줘야 한다"고 말했다.

특히 전셋값은 강남권 중대형 평형을 중심으로 크게 오른 것으로 나타나 평형별양극화 현상이 전세시장에도 나타나기 시작했다는 분석이 제기되고 있다.

부동산뱅크 시세 자료에 따르면 지난달말까지 서울 전용면적 25.7평 미만 아파트 전셋값은 8.31대책 전에 비해 3.09％ 가량 상승했지만 25.7평 이상 중대형 평형전셋값은 3.21％ 상승, 중대형 아파트의 상승률이 더 높았다.

금천구 시흥동 남서울한양 16평형은 석달전에 비해 100만원 가량 빠진 2천500만원에 거래되고 있지만 같은 단지 35평형은 같은 기간 800만원 올라 6천300만원대에호가하고 있다.

양천구 신정동 신시가지14단지의 경우 20-30평형대는 가격 변동이 거의 없었지만 55평형의 경우 석달 전에 비해 1억원 가량 오른 4억2천만원에 가격이 형성돼 있다.

인근 M공인 관계자는 "2주택 보유자들이 소형 평형을 팔고 중대형에 거주하려는경향이 강해지면서 중대형 평형 전세 매물이 줄어들어 중대형이 상대적으로 강세를띠고 있다"고 설명했다.

알젠 성종수 대표는 "8.31 대책으로 주택 매매에 대한 불안심리가 발생, 전세로대체하려는 수요가 꾸준히 발생하고 있고 수능 이후 학군이 좋은 지역을 중심으로전세 수요가 증가하면서 전셋값이 다시 강세를 띠고 있다"고 말했다.