[부동산 이슈 분석] 대부분 현실성 적은 밑그림 수준… 새갈등 불씨 될수도

서울시 뉴타운 출구전략

찬성하는 다수 의견 무시 논란거리

추진위·비대위 대립 심화될 가능성

투자자들은 소규모 정비사업 외면

매물 쏟아내 집값 하락 부추길 것

박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략 발표로 한때 황금알을 낳는 거위로 불리던 재개발 사업에 급제동이 걸렸다. 대책 발표 이튿날인 31일 서울 은평구 갈현1구역의 한 전봇대에 빌라 급매 안내문이 붙어 있다. /이호재기자

뉴타운 취소로 집값 무섭게 떨어지나
[부동산 이슈 분석] 대부분 현실성 적은 밑그림 수준… 새갈등 불씨 될수도서울시 뉴타운 출구전략찬성하는 다수 의견 무시 논란거리추진위·비대위 대립 심화될 가능성투자자들은 소규모 정비사업 외면매물 쏟아내 집값 하락 부추길 것

황정수기자 [e-mail]
김경미기자 [e-mail]













박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략 발표로 한때 황금알을 낳는 거위로 불리던 재개발 사업에 급제동이 걸렸다. 대책 발표 이튿날인 31일 서울 은평구 갈현1구역의 한 전봇대에 빌라 급매 안내문이 붙어 있다. /이호재기자

















갈등의 봉합일까 새로운 갈등의 시작일까.

박원순 서울시장은 지난 30일 '뉴타운ㆍ정비구역 신(新)정책구상'을 발표하며 "모든 사람을 만족시킬 수는 없겠지만 최선을 다해 최대한의 방안을 찾았다"고 강조했다. 취임 이후 3개월이 3년으로 느껴질 정도로 고민을 거듭했다는 박 시장의 발언에서는 '문제를 꼭 해결하겠다'는 비장함마저 느껴졌다.

시장과 전문가들은 '뉴타운ㆍ정비구역 관련 수습책이 필요한 시점이었다'는 점에 대해서는 동의하고 있다. 그러나 논란과 우려 또한 나오고 있다. 박 시장이 '갈등 봉합'에 나서고자 출사표를 던졌지만 상당수 방안의 현실성이 부족하고 구체적 대안 없는 밑그림 수준에 불과해 오히려 새로운 갈등의 불씨가 될 수 있다는 것이다.

박 시장의 뉴타운ㆍ정비구역 신정책구상이 지닌 다섯 가지 논란을 짚어본다.

◇무시되는 70%의 찬성 의견=서울시는 추진위원회가 구성되지 않은 구역에 대해서는 토지 등 소유자의 30%만 동의해도 구역 해제에 나설 것이라고 밝혔다. 그렇다면 '30%'라는 명확한 수치는 어떤 근거로 정해졌을까. 이건기 서울시 주택정책실장은 "추진위원회에서 조합 설립으로 넘어가기 위해서는 토지 등 소유자 75%의 동의가 필요하다"며 "30% 이상이 반대하면 어차피 조합 설립요건을 갖추지 못할 것이라는 것을 고려했다"고 밝혔다.

시장에서는 '반대 30%면 구역해제'라는 것이 '뉴타운ㆍ정비구역 해제'에 편향된 수치라는 의견이 나오고 있다. 다수(70%)가 찬성하는 데 30%가 반대한다고 사업을 안 하는 것이 옳은지에 대한 의문이다. 이창무 한양대 교수는 "지금은 시장이 죽어 있지만 나중에 부동산 상황이 좋아지면 '30% 룰'에 대해서는 분명 논란이 생길 것"이라고 우려했다.

한남뉴타운 내 A구역 추진위원장은 "아무리 수익성이 좋고 재개발이 필요한 구역이라도 처음부터 주민 동의율이 70%를 넘는 곳은 없다"며 "반대하는 주민들에게 '함께 하자'고 설득하면서 추진위를 만들고 조합을 조직하는 것"이라고 말했다.



◇추진위(조합)vs비대위 갈등 심화될 듯=뉴타운ㆍ정비구역에는 일반적으로 조합이나 추진위원회 외에 '비상대책위원회'도 생기게 마련이다. 비대위는 뉴타운ㆍ정비사업에 반대하는 사람들이 만든 조직으로 조합ㆍ추진위와 소송 등으로 얽혀 있게 마련이다. 시의 뉴타운 출구전략에 추진위나 조합의 불안감도 커지고 있다. 자칫 반대 측 주민들의 여론몰이가 본격화될 것으로 보고 있기 때문이다. '일몰제'가 사업 반대 주민들의 시간 끌기에 악용될 가능성도 제기된다. 봉천동 S공인의 한 관계자는 "비대위가 이번 대책을 무기로 삼아 시간을 끌며 일몰제 적용을 유도할 수 있다"고 설명했다.

◇건설사들도 '좌불안석'=뉴타운ㆍ정비사업에 깊이 연관돼 있기는 건설회사들도 마찬가지다. 건설회사들은 보통 재개발 수주를 따내기 위해 추진위나 조합에 적게는 수억, 많게는 수십억의 돈을 빌려준다. 문제는 추진위나 조합이 해체되는 쪽으로 방향이 잡힐 때다. 사업이 좌초될 경우 과연 누가 돈을 모아 건설사에 돈을 갚으려고 하겠냐는 것이다. 이런 경우 건설회사와 조합ㆍ추진위 간 갈등이 고조되며 '소송전'이 벌어질 가능성도 농후하다. 건설회사들도 신정책구상의 후속대책을 유심히 살피겠다는 뜻을 밝혔다. 한 대형건설사 재개발 담당자는 "사업지 규모나 사업추진에 단계에 따라 수천만원에서 수십억원까지 (빌려준 돈이) 차이가 난다"며 "뉴타운에서 해제될 경우 주민이 부담을 져야 하는데 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

◇투자자가 선뜻 '마을 가꾸기'에 비용 댈까=박 시장의 말대로 뉴타운ㆍ정비구역에는 지난 10년간 '투기 광풍'이 불었다. 토지 등 소유자 중에는 원주민도 있지만 '투자수익'을 노린 외지인들이 더 많다. 서울시는 "사업이 중단된 구역에 대해서는 '마을 가꾸기'등 소규모 정비사업이 원활하게 진행될 수 있도록 지원하겠다"고 밝혔다. 문제는 투자수익을 노리고 온 외지인들이 마을 가꾸기사업에 동참하겠느냐는 것이다. 오히려 지분 매물이 쏟아져나와 집값 하락만 부추길 것으로 우려되고 있다.

신길1촉진구역 인근 중개업소의 한 관계자는 "서울시 발표 이후 해제를 우려하는 전화가 쇄도하고 있다"고 말했다.

◇매몰비용 재원 마련도 쉽지 않아=시는 "추진위원회가 사업을 진행하며 쓴 법정비용을 보전하겠다"고 밝혔다. 비용을 정확히 추산하기는 힘들지만 조합ㆍ추진위가 빌려 쓴 비용이 수천억원대에 이르는 것으로 알려졌다. 법정비용만 보전한다고 해도 20조원의 부채를 떠안고 있는 서울시가 재원을 어떻게 마련할지 논란이 되고 있다. 박 시장은 "정부와 국회도 공동책임이 있다"고 강조하며 국고 지원을 요구하고 있다. 주무부서인 국토해양부의 반응은 싸늘하다 못해 차가울 정도다. 국토부는 30일 보도자료를 통해 "서울시 뉴타운ㆍ정비구역 신정책구상 대부분은 이미 개정된 법에 있는 사항"이라며 매몰비용 지원 불가 의사를 분명히 했다.

시장에서는 벌써 "뚜렷한 대책도 없이 일단 발표만 한 것 아니냐"는 의문이 제기되고 있다.