도심재개발이란

도심재개발은 도심 및 부도심지와 간선도로변 노후시가지의 기능을 살리기 위해 기존의 노후 건물을 헐고 재정비하는 사업이다. 도심재개발은 상업ㆍ업무ㆍ준주거지 등의 불량건물을 헐고 주상복합이나 오피스텔, 상가, 업무용빌딩으로 짓는 다는 점에서 주거지역내 노후주택을 일반아파트로 새로 짓는 주택재개발과 다르다.

올 1월 현재 서울지역의 도심재개발사업장은 모두 41개 구역 63만314.2평으로 이는 다시 484개 지구로 나뉜다. 이중 현재 사업이 진행중인 곳은 48개 지구(9만3,206.3평)며, 144개 지구(19만5,994.5평)에선 이미 사업이 완료됐다.

서울 전체 도심재개발구역의 절반이 넘는 292개 지구(34만1,113.3평)에선 아직도 사업시작조차 되지 않은 상태이므로 그만큼 향후 개발여력이 많이 남은 셈. 도심재개발이 가능 하려면 먼저 도시재개발구역이나 특정가구정비지구로 지정돼야 한다. 서울의 경우 도심지재개발구역과 특정가구정비지구는 주로 4대문 내에 몰려 있다.

사업절차는 일반 주택재개발과 별 차이가 없다. 우선 관할 지자체의 도심재개발기본계획이 수립되면 `구역지정 사업계획수립 조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획수립 분양 청산 조합해산`등의 순서를 거쳐 사업을 진행시킨다.

사업시행을 위해선 구역 내 토지ㆍ건물 소유자의 각각 2/3이상 동의를 얻어야 하며, 이때 동의자들이 소유한 토지가 전체 토지면적의 2/3를 넘어야 한다. 사업시행자로는 토지소유자와 조합이 아니더라도 지자체와 대한주택공사, 한국토지공사, 지방의 각 공사 등이 대신할 수도 있다.

<이정호 미래에셋증권 투자전략실장 >