부동산 패러다임이 바뀐다

경기에 후행? 집값, 경기보다 먼저 회복조짐

변동성 작다? 강남 수개월새 수억원 급등락

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부동산 패러다임이 바뀐다

경기에 후행? 집값, 경기보다 먼저 회복조짐변동성 작다? 강남 수개월새 수억원 급등락

전재호기자 [e-mail]

김경미기자 [e-mail]

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'부동산은 실물경기에 후행하며 국지성 시장이다. 변동성도 작다.'

부동산시장의 특징을 설명할 때 빠지지 않고 등장하는 내용이다. 그러나 실물경기는 여전히 바닥인 반면 서울 강남이나 과천 등의 집값은 폭락 이전의 수준을 되찾았다. 또 변동성이 작은 게 부동산의 특징이라지만 이들 주택 가격은 몇 개월 사이 수억원씩 오르내리며 큰 폭의 변동성을 보인다.

전문가들은 인터넷과 금융시장이 발전하면서 부동산 패러다임이 바뀌고 있다고 진단했다. 이에 따라 예전 부동산의 특징이 최근에는 상당 부분 다르게 나타나고 있다고 분석했다.

◇부동산은 실물경기에 후행한다?=국토해양부가 지난 15일 공개한 '4월 실거래가 현황'에 따르면 강남권 재건축아파트 매매가격은 3월에 비해 최소 4%, 최대 10% 이상 올랐다. 전용면적 43㎡의 개포주공4단지는 평균 7억6,500만원에 거래돼 올 초의 6억4,200만원에서 20% 가까이 상승했다. 이는 2008년 이후 최저점이었던 지난해 12월의 5억6,250만원보다 36% 오른 것으로 1월 이후 급격히 반등세를 타기 시작했다.

잠실주공5단지나 가락시영2단지도 비슷한 양상을 보였다. 지난해 초 평균 14억3,000만원에 거래됐던 전용면적 83㎡짜리 잠실주공5단지는 지난해 12월 10억3,500만원으로 바닥을 찍고 올 1월 12억원으로 급반등한 뒤 4월에는 13억1,480만원까지 올랐다. 전용 45㎡ 가락시영2단지도 지난해 12월 4억2,000만원까지 떨어졌지만 올 1월부터 올라 4월 현재 5억4,750만원까지 회복됐다.

반면 이 기간 동안 경기동행종합지수는 지난해 9월의 117.9 이후 계속 하락하다 3월이 돼서야 2월보다 소폭 올랐다.

이들 주택 가격 추이는 오히려 경기를 6개월가량 앞서간다는 증시와 유사한 모습을 보였다. 지난해 초 1,850선이었던 코스피지수는 11월 말 980선까지 떨어졌다가 회복세를 보이면서 현재 1,400선 안팎에서 움직이고 있다.

◇부동산시장은 정보의 비대칭 시장이다?=부동산 매매는 사인(私人) 간의 거래인데다 공개의무가 없어 과거에는 해당 지역 주민이 아닌 이상 그 지역의 매매시장 동향을 정확히 파악할 수 없었다. 이 같은 정보의 비대칭성 때문에 부동산시장에서는 '역선택(의사결정에 필요한 정보가 충분하지 않아 불리한 선택을 하는 것)'이 자주 발생했다.

그러나 내집마련정보사ㆍ닥터아파트ㆍ부동산114ㆍ부동산써브ㆍ스피드뱅크 같은 부동산 정보업체가 매일 각 지역의 매매동향 및 개발계획 등을 인터넷에 공개하면서 이 같은 격차는 크게 해소됐다. 또 각 지자체도 각종 개발계획 등을 홈페이지에 올려놓아 누구나 특정 지역의 현황을 볼 수 있게 됐다.

이처럼 정보의 비대칭성이 줄면서 부동산시장의 또 다른 특징인 국지성도 상당 부분 줄었고 정보량이 늘면서 가격상승 패턴도 바뀌었다. 과거 부동산시장에는 계발계획 발표에 한번, 착공에 한번, 완료에 한번씩 인근 지역 부동산 가격이 오른다는 '3승의 법칙'이 있었지만 지금은 정보량이 늘면서 쏠림현상이 발생해 한번 급등한 뒤 약보합세를 보이는 현상이 나타난다. 이 때문에 부동산 가격 동향을 그래프로 그려보면 위로 뾰족한 포물선 모양이 많아졌다. 실제로 지하철 9호선의 수혜가 예상되는 지역 중 염창동ㆍ방화동은 꾸준히 매매 가격이 올랐지만 가양ㆍ내발산ㆍ흑석ㆍ노량진 등은 개통을 앞둔 상황에서 소폭 하향곡선을 그리고 있다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "정보유통 속도가 빨라지면서 쏠림현상이 잦아졌고 부동산이 금융화하면서 변동성도 커지고 있다"고 말했다.

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