지분매입땐 공시지가 높은곳 골라야

Q; 뉴타운과 재개발의 차이점은 무엇인가. A; 뉴타운과 재개발 사업은 동일하다. 차이점이라면 재개발은 한 개의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 것이고, 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 것이다. Q; 뉴타운 사업 진행은 어떻게 하나. A; 서울시 등 해당 지방자치단체가 마스터 플랜을 수립한다. 이것이 완료되면 뉴타운 구역 내에 있는 각 재개발 조합들이 자체적으로 사업을 추진하는 방식으로 진행된다. 행정당국은 큰 그림만 그릴 뿐 나머지는 해당 조합이 자체적으로 시공사를 선정해 진행한다. Q; 뉴타운 투자 수익성 분석은 어떻게 하나. A; 재개발 수익성 분석과 같다. 우선 감정평가를 거쳐 조합원의 건물ㆍ토지 가액을 결정한다. 다음으로 건물ㆍ토지가액에 개발이익 비례율을 곱한다. 즉 건물ㆍ토지가액이 100원이고 비례율이 90%라고 하면 해당 조합원의 재산가치는 90원이 된다. 조합원들은 총 분양금액에서 조합원의 재산가치를 뺀 금액 만큼 추가 부담하게 된다. Q; 개발이익 비례율은 어떻게 결정되나. A; 개발이익 비례율은 재개발사업 완료시 대지 및 건물 시설의 총 가액에서 총 사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전 토지 및 건물 가액의 합계로 나눠 결정된다. 이익 비례율이 100%가 넘으면 그 만큼 더 많은 재산가치를 인정 받는다는 것이다. 그러나 대다수 재개발 단지의 경우 이익 비례율이 80~90% 선이다. Q; 개발이익 비례율이 높은 단지ㆍ구역을 고르는 요령은. A; 일반 분양 물량의 분양가격을 높게 책정할 수 있는 단지가 이익 비례율이 높게 나온다. 아울러 사업기간이 짧은 단지, 용적률이 높은 곳 등이 유리하다. 아울러 지분을 매입하고자 할 때 공시지가가 높게 형성된 곳을 택하는 게 좋다. 추후 감정평가를 더 받을 수 있어 추가 부담금을 적게 낼 수 있기 때문이다. Q; 뉴타운 투자시 주의할 점은. A; 뉴타운은 여러 재개발구역을 한데 묶어 도시계획을 세워 진행한다. 즉 뉴타운에 5개의 재개발 구역이 있다고 가정해 보자. 이를 하나로 보고 계획을 세우기 때문에 5개 구역 모두 용적률이 다르게 적용된다. A 구역은 고층ㆍ고밀도, B 구역은 저층ㆍ저밀도 등의 형태가 그것이다. 이 때문에 뉴타운 투자시에는 해당 마스터 플랜을 살펴 뉴타운 내의 각 재개발 구역의 용적률 및 사업방향 등을 검토한 후 투자하는 게 수익성 높은 투자법이다.