[재개발 지분] 재개발 투자수익률 계산

재개발물건의 투자수익을 예측하기란 어렵다.

재개발물건은 건물의 구조, 년, 수 이용상태 등이 천차만별이기 때문에 토지의 지분크기만으로 권리를 산정하기는 어렵다. 사업시행인가시점을 기준으로 감정평가사로 하여금 토지와 건물을 각각 평가하게 하여 비례율(개발이익률)을 곱하여 권리가액을 산정하며 권리가액과 조합원분양가액과의 차액을 추가부담 하게 된다.

일반인들의 경우 평가액이 공개되는 이주직전의 관리처분시점에서야 확정 공개되는 평가액과 개발익률을 가늠하기가 어려워 투자분석하기가 어렵다.

우선 재개발에 있어 기본적인 개념부터 살펴보자

1.사업이익=총 수익- 총비용

수익은 재개발아파트의 분양수입,비용은 재개발사업에 투입된 모든 비용이다

2.비례율(개발이익율)=사업이익/종전재산의총액

이 비례율은 관리처분총회에서 결정되며 종전재산의 총액이란 재개발구역 내 종전의 토지와 건물의 감정평가액의 총액을 말한다. 좋은 지역의 재개발사업은 분양가가 비싸기 때문에 비례율이 좋으며 일반적으로 100%이상이면 사업성이 좋은 편이라고 평가할 수 있다. 마포, 금호동, 옥수동, 상도동 등이 100%이상이었다.

3.감정평가액:사업시행인가시점을 기준으로 감정평가사 2인이 토지와 건물을 각각 평가해 산술평균한다.

4.권리가액:감정평가액x비례율

5.추가부담금:조합원분양가-권리가액

예를 들어 L씨가 입지여건이 좋은 지역의 재개발물건 토지20평 구옥15평을 평당 900만원에 매입했다고 가정하자. 전체 구역면적이 15,000평, 용적률 200%를 적용 45평형 100가구 33평형 380가구 25평형 300가구의 아파트를 건축할 예정이라면 (예상감정평가액 평당 580만원, 평균분양가를 900만원)

1.사업이익:총분양수익-총공사비=24,540평x800만원-24,540x400만원=9,816,000만원

2.비례율:9,816,000만원/(15,800*580만원)x100%=106%

3. 감정평가액:11,600만원

4. 권리가액:12,296만원

5, 추가부담금:조합원분양가(21,000-12,296만원=8704만원)

L씨는 결국 8,296만원의 투자수익을 올린 것으로 계산이 나온다.

(도움:미리주컨설팅(www.mirizu.com))

<이연선기자 [e-mail]>