[재개발·재건축 입주권 주택간주] 투자자 반응·전망

"입주도 못했는데 重課라니…" 반발

시세차익 컸던 강남 재건축, 강북보다 타격 클듯

투자이익 급감예상 매물늘어 값 추가하락 불가피

"주택법과 배치…위헌 소지" 조합원들 볼멘소리

[재개발·재건축 입주권 주택간주] 투자자 반응·전망

"입주도 못했는데 重課라니…" 반발시세차익 컸던 강남 재건축, 강북보다 타격 클듯투자이익 급감예상 매물늘어 값 추가하락 불가피"주택법과 배치…위헌 소지" 조합원들 볼멘소리

문병도 기자 [e-mail]

김광수 기자 [e-mail]

관련기사

• 1주택 재개발·재건축 입주권도 양도세부과

• 재건축 규제 겹겹이

• [재개발·재건축 입주권 주택간주] Q&A

• 보유세 어떻게 달라지나

• 소득세법 개정안에 왜 포함됐나

• 주택수 따른 양도세 부담

“살지도 못하는 입주권을 주택으로 간주해서 양도세를 중과한다고요? 죽은 사람이나 젖먹이에게 군포를 내라고 하던 조선시대 탐관오리의 횡포와 무엇이 다릅니까? ” (대치동 한 재건축 조합원)

“2주택 이상 보유자의 매물이 시장에 나와야 집 값이 잡힙니다. 신규 주택 짓는 것보다 효과가 크다고 봐요. 재건축ㆍ재개발이 조세 회피수단으로 악용돼 왔는데, 정부가 이번에야 제대로 맥을 짚었네요.”(네티즌 B씨)

재건축 입주권을 주택으로 간주해 양도세를 부과한다는 내용이 전해지자 재건축ㆍ재개발 투자자들이 경악하고 있다. 다 주택자들은 자칫‘세금 벼락’을 맞는 것이 아닌가 전전긍긍하고 있다. 부동산 전문가들은 “재건축ㆍ개개발 투자 이익이 급감해 매물이 늘어나고 가격도 추가 하락할 수 있다”라고 전망하고 있다.

◇재건축ㆍ재개발 투자자‘세금 벼락’=입주권을 주택으로 간주하는 내용의 소득세법 개정안이 시행되면‘집값 상승과 세금 절약’이라는 두 마리 토끼를 좆던 재건축ㆍ재개발 투자자들이 타격을 입을 것으로 전망된다.

입주권이 주택으로 간주되면서 2주택 이상 다 주택자로 분류될 경우 양도세가 50%(3주택 이상 60%)이상 중과된다. 그만큼 기대 수익이 줄어들 수 밖에 없다. 수익이 감소하면 투자 메리트가 떨어지고 자연스레 집 값 상승도 기대하기 어려워진다. 두 마리 토끼를 동시에 놓치게 되는 것이다.

‘세금회피’를 목적으로 재건축ㆍ개재발에 투자했을 경우 충격이 더욱 커질 것으로 보인다. 주택 멸실 기간에 1주택자가 되는 것을 이용, 양도세 비과세 혜택을 노렸던 2 주택자는 이번 소득세법 개정이 ‘세금 벼락’이 될 공산이 매우 크다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “다 주택자들은 일반적인 주택을 사는 것이 아니라 수익수익 등을 감안해 주로 재건축ㆍ재개발에 투자하는 패턴을 보이고 있다”라며 “양도세 중과로 수익이 줄어들 경우 수익이 가장 적은 물건을 우선적으로 매물로 내놓을 가능성이 매우 높다”라고 전망했다.

◇강남 재건축 ‘타격 클 듯’=이번 소득세법 개정은 지역적으로 강북 재개발 보다는 강남권 재건축에 더 큰 타격을 입힐 것으로 분석된다. 강북 재개발의 경우 비교적 소액투자로 차익이 크지 않지만 최근 급격한 가격 상승으로 시세 차익이 커진 만큼 강남권 재건축은 양도세 부담도 큰 폭으로 늘기 때문이다.

강남권 재건축 아파트의 경우 외지인 보다는 주로 강남 거주자들이 투자해온 것으로 파악되고 있다. 강남권 거주자들은 ‘8.31부동산 대책’으로 보유세(재산세, 종부세) 부담이 크게 늘어나게 됐다. 여기에 양도세까지 늘어나게 되면 세금 부담을 감당하기 어려운 수준까지 이를 수 있다는 게 전문가들의 분석된다.

재건축 아파트에 대한 양도세가 종전보다 2~3배 이상 폭등하면서 가격 하락도 예고되고 있다. 전문가들은 ‘투자이익 하락→매수세 감소→매물 증가→가격 추가 하락’수순을 밟을 것으로 분석하고 있다. 특히 올 초 가격이 폭등한 중층 재건축 단지와 안전진단을 갓 통과한 초기 단계 재건축에 타격이 집중 될 것으로 보인다. 2006년 이전에 관리처분 인가를 받지 못할 경우 분양권이 주택으로 간주되기 때문이다.

올 초 가격이 오른 대표적인 재건축은 강남 압구정, 서초 잠원, 송파 잠실 일대 중층 단지와 서초 반포, 강남 개포, 강동 저층 단지 등이다. 이들 재건축 단지는 약세가 장기화하고 추가 하락도 전망되고 있다.

이들 아파트는 이미‘8.31대책’으로 거품이 빠지기 시작했다. 압구정 신현대 35평은 최고 11억원에서 9억원까지 호가가 떨어졌고 잠실 주공 5단지 34평형도 8억5,000만원으로 2占？이상 호가가 내렸다.

RE멤버스 고종완 사장은 “지금까지 재건축 아파트를 사는 것은 수익도 누리면서 확실하게 강남권에 진입할 수 있는 방법이었다”면서 “이번 소득세법 개정이 예상치 못했던 것인 만큼 단순 투자목적의 경우 타격이 클 것”이라고 전망했다.

◇재건축 조합, 위헌 소지 ‘반발’=재건축 조합 등은 이번 소득세법 개정이 위헌 소지가 있다며 강하게 반발하고 있다. 주택을 토지와 부속 건축물로 규정하고 있는 현행 법률과 배치된다는 것이다.

바른재건축연합 김진수 회장은 “주택법에서는 토지와 건축물을 일체로 보고 있다. 때문에 건물이 없어지고 토지만 남아 있는 분양권을 주택으로 간주할 수는 없다”라며 “분양권을 관념상 주택으로 보는 견해가 있지만 이는 일관성이 떨어진다. 이대로 시행되면 위헌 소지가 크다”라고 밝혔다.

‘8.31 대책’에 내심 규제완화 방안이 포함되기를 기대했지만 오히려 더 큰 규제를 받게 된 재건축 조합들도 반대 입장을 밝혔다. 늘어나는 용적률 25% 임대 아파트 의무건립, 소형평형 의무비율 강화, 안전 진단 강화 등 잇단 규제 강화에 이은 양도세 중과 악재에 자칫 사업 자체가 표류할 수 있다는 우려 때문이다.

개포 주공 1단지 조합 관계자 “입주해서 살면 그 때는 주택으로 인정해야 하지만 분양권을 소유하고 있는 동안은 예외로 봐줘야 한다”라며 “실제로 입주했을 때 양도세를 부과하는 것이 합당하다”라고 주장했다.

입력시간 : 2005/09/06 19:02