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부동산 업계와 서울시 행정감사 자료 등을 참고하면 현재 서울 여의도 '국제금융센터(IFC) 오피스동 3'의 공실률은 75% 수준이다. 이는 여의도 오피스 시장의 평균 공실률이 15% 내외인 것을 감안하면 상당히 높은 수치다.
하지만 이처럼 높은 공실률이 유지되고 있음에도 불구하고 명목 임대료는 미동조차 하지 않고 있다. 서울경제신문이 파악한 IFC 3의 임대료는 3.3㎡당 10만 5,000원에서 11만원 선이다. 임대료의 경우 개별 임차인과의 협상에 따라 다소 차이가 날 수 있지만 여러 조사기관의 조사에서 나타난 공통점은 IFC 3의 임대료가 지난 2014년 9월 이후 한 번도 떨어진 적이 없다는 점이다.
이는 IFC의 경우에만 해당하는 것은 아니다.
세빌스코리아 홈페이지에 올라온 리서치 자료에 따르면 지난 3분기 서울 프라임 오피스 빌딩 임대료는 전년 동기 대비 0.4% 상승했다. 불경기에 오피스 수요가 줄어들면서 상승 폭이 다소 감소하기는 했지만 꾸준한 상승세다.
대신 빌딩주들은 일정 기간 동안 임대료를 면제해주는 '렌트프리'나 인테리어 비용을 지원하는 '테넌트 임프루브먼트(TI·Tenant Improvement)' 형태로 임차인을 유치하고 있다. 광화문 일대는 최대 6개월까지 렌트프리를 주는 것으로 파악됐으며, 강남권과 여의도 권역의 경우에도 3~4개월 렌트프리는 일반화된 상황이다. 특히 IFC와 같이 공실률이 높은 빌딩은 6개월 이상의 렌트프리도 제공하는 것으로 파악됐다.
이처럼 공실률 증가에도 빌딩주들이 명목 임대료 조정 보다 렌트프리나 인테리어 비용 지원을 선호하는 것은 명목 임대료를 유지하는 것이 향후 빌딩 매각 시 유리하기 때문이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스 빌딩의 수익률(Cap Rate)과 매각가격에 영향을 미치는 것은 명목 임대료"라며 "렌트프리나 TI를 고려하면 현재 서울 오피스 시장의 실질임대료는 명목임대료 대비 최소 10% 정도 낮아지지만 빌딩주들이 매각 차익을 높이기 위해 명목 임대료를 내리지 않고 있다"고 설명했다.
/고병기기자 staytomorrow@sed.co.kr
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