국토부는 최근 올해 업무계획을 발표하면서 향후 설립될 ‘뉴스테이 허브리츠 4호’는 공모를 통해 개인투자자들을 유치할 계획이라고 밝혔다. 이를 위해 허브리츠 4호는 임대수익이 가능한 도심형 뉴스테이 위주로 편입할 예정이다. 허브리츠 4호는 우선 주택도시기금과 채권발행을 재원으로 설립되고, 임대수익이 나오는 입주 시점에 맞춰 공모를 실시할 계획이다. 입주자들의 보증금을 낮춰주는 대신 이를 허브리츠에 투자하는 방안을 구상하고 있다.
국토부가 이 같은 방안을 준비하는 것은 뉴스테이 허브리츠 1·2·3호는 사실상 공모나 상장이 불가능하기 때문이다. 현재 설립된 뉴스테이 리츠는 대부분 보증금이 높고 임대료가 낮은 구조라 운영기간 동안 배당수익을 올리기가 쉽지 않은 구조다. 한 예로 ‘충북혁신 B-4BL’ 구역에 들어서는 뉴스테이의 경우 전용면적 84㎡ 표준형의 보증금이 월세의 800배가 넘는다. 사실상 전세에 가까운 임대구조다. 한국감정원은 보증금이 월세의 240배를 넘을 경우 준전세로 분류하고 있다. LH 관계자는 “아직까지 월세에 대한 거부감이 있다 보니 현실적인 시장 상황을 반영할 수 밖에 없다”고 설명했다.
공모형 허브리츠는 이 같은 한계를 극복하기 위해 추진되고 있다. 문제는 공모형 허브리츠가 일회성 프로젝트에 그칠 가능성이 크다는 점이다. 통상 허브리츠는 15~20개 정도의 자리츠를 편입한다. LH에 따르면 자리츠 하나당 평균 가구수는 700~800가구 수준이다. 이를 고려하면 허브리츠 하나당 1만 500가구~1만 6,000가구가 편입된다. 반면 국토부가 밝힌 2015~2017년 뉴스테이 공급목표는 15만가구(사업지확보 기준)이다. 공모형으로 추진하는 허브리츠 4호가 성공하더라도 운영기간 동안 배당수익을 올리기 어려운 다수의 뉴스테이가 남게 된다. 이렇게 되면 뉴스테이 정책 도입 초기에는 기금을 통해 마중물을 붓고 점진적으로 민간투자자의 역할과 비중을 높이겠다는 계획도 요원해질 수밖에 없다. LH 관계자는 이에 대해 “뉴스테이 투자는 배당을 목적으로도 하지만 시세차익을 목적으로 하는 투자자도 있기 때문에 큰 문제는 없다”고 말한다. 하지만 이는 시장의 인식과 동떨어져 있다. 업계 관계자는 “기관이든 개인이든 8년이라는 운영기간 동안 배당이 나오지 않는 사업장에 투자를 하기는 어렵다”며 “시세차익을 얻기 위해서는 향후 주택가격이 상승할 것이라는 점이 전제가 되어야 하는데 이도 장담할 수 없다”고 지적했다. 실제 국토부는 2016년초 업무계획을 발표하면서 국민연금과 사학연금 등 연기금들이 뉴스테이에 투자할 것이라고 밝혔지만 아직까지 소식이 없다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “현재 정부의 뉴스테이 정책은 수량 확보라는 단기 목표에는 부합하지만 민간투자를 유치하기에는 한계가 있다”며 “점진적으로 외곽형을 줄이고 도심형을 늘려가는 방안을 고민해야 한다”고 말했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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