A. 중소형 빌딩, 꼬마빌딩이라고 불리는 부동산투자상품은 높은 환금성과 많은 수요·공급층을 기반으로 꾸준히 인기를 누리고 있습니다. 침체됐던 주택시장의 반사이익을 얻으며 30대 직장인부터 은퇴 이후 이자소득에 의존하던 노년층까지 시장에 유입되면서 투자 수요층이 확대되는 중입니다.
일반적으로 중소형 빌딩 투자자는 월 임대 수익은 물론이고 향후 가치 상승에 따른 자본 이득까지 염두에 두고 투자하는 경우가 대부분입니다. 공실의 위험이 낮고 안정된 임대료를 받을 수 있으며, 향후 인근 개발 및 교통 접근성의 개선 등으로 호재가 있는 지역에 투자하고 싶은 것이 투자자의 심리일 것입니다.
상권 변화 단계 관찰해 투자가치 큰 지역 선정하고
건물 내구성·임차인 현황 등 꼼꼼한 현장조사 필수
대출금리 확인·전문가 검토 등 위험 최소화 노력을
하지만 이미 호재가 있어 상권이 발전 중인 지역은 부동산 가치가 급상승한 상태여서 신규 투자자가 들어가기에는 부담스러운 것이 사실입니다. 따라서 투자 가치가 잠재돼 있는 부동산을 공략하는 것이 무엇보다 중요하다고 판단됩니다.
상권의 형성과정은 거의 비슷합니다. 상권 초기에는 수공예품, 액세서리 등 잡화 중심의 볼거리가 생기면서 유동인구가 늘어나고 음식점, 카페 등 먹거리가 자리잡으면서 상권이 성장하기 시작합니다. 그 다음엔 주로 여성 고객층을 대상으로 하는 패션, 화장품 전문점이 늘어나며 상권이 확산되고, 커진 상권을 배후로 하는 대형 SPA 패션 전문점이 입점하면서 정점에 다다르게 됩니다.
따라서 투자 가치가 잠재된 부동산을 공략하기 위해서는 볼거리와 놀거리, 독특한 문화 등 집객 요소를 두루 갖춘 지역을 눈여겨보고 상권이 변화하는 단계를 관찰하면서 지역을 선정해야 합니다. 상권 선정이 끝나면 개별 부동산에 대한 입지, 접근성, 투자수익률 등을 분석하게 됩니다.
이와 더불어 고려해야 할 사항으로는 우선 반드시 현장 조사를 통해 대상 부동산의 물리적 요소(건물 상태, 용도, 구조 등)를 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 이를 통해 사후 예방 및 매입 후 추가 비용의 투입 여부와 대략의 추가 비용을 확인해야 합니다. 건물의 내구성과 기능은 건물의 경쟁력일 뿐만 아니라 건물 가치 산정 시 가장 중요한 부분이므로 가장 꼼꼼히 체크해야 할 사항입니다.
두 번째로는 실제 임대 수익과 직결되는 임차인과 향후 임차 가능성에 대한 부분입니다. 해당 건물에 입주한 임차인의 업종, 브랜드, 임대차기간, 계약만료 후 이전 가능성 등을 확인해 향후 2~3년간 안정적인 수익 창출이 가능한 부동산인지 체크하고, 공실 발생에 대한 플랜도 미리 준비하여야 합니다. 인근 유사빌딩의 임대료 수준과 공실 현황을 분석해 현재 임대료가 주변 건물에 비해 적정 수준인지 점검하고 임대료 수익을 극대화 할 방법이 있는지도 사전에 따져봐야 합니다.
마지막으로는 현재의 가치보다 상승할 수 있는지에 대한 검토가 필요합니다. 현재 건물 자체가 낙후돼 임대수익률이 나오지 않더라도 현재 상태만을 보고 투자를 판단하는 것은 섣부를 판단일 수 있습니다. 노후화가 심한 건물이더라도 일정한 금액을 투입해 전면 또는 일부 리노베이션 공사만 하더라도 양질의 임차인으로 교체해 임대료를 올려 받을 수 있을 뿐만 아니라 가치를 상승시킬 수 있는 경우가 많습니다. 중소형 빌딩, 꼬마빌딩의 가장 큰 투자 차익도 바로 리노베이션 공사 후 임차인 개선을 통해서 나오는 것이 사실입니다.
최근에는 전문가 못지 않은 지식으로 무장하고 다수의 부동산에 투자하시는 분들도 많지만 대부분의 투자자는 상권이나 건물, 임대차 관련 지식은 거의 없이 무작정 뛰어들고 있는 상황입니다. 투자 검토 단계에서 전문가에게 의뢰해 검증 받는 등 꼼꼼하게 체크해야 할 것입니다. 또 대출 가능 금액과 금리, 부대 비용까지 사전에 체크한다면 리스크를 최대한 줄이면서 성공적인 부동산 투자를 할 수 있는 밑거름이 될 것입니다.
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