법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정 시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 일반적으로 감정가가 책정되는 시점은 경매개시일 이전 4~5개월 전일 가능성이 높다. 요즘처럼 시세가 급변하는 시기에는 4~5개월이면 몇 천 만원에서 몇억원까지 차이가 날 가능성도 있다. 따라서 반드시 시세를 파악한 후 자신의 목적에 맞게 낙찰받아야 한다.
법원 경매에서는 본인이 매입 가격을 책정하며 각종 권리관계에 대해서도 직접 확인하고 책임져야 한다. 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존 임차 금액을 물어 줘야 하는 경우가 있고 토지는 법정지상권이나 분묘기지권 등이 성립되는 경우 재산권 이용에 제한이 생길 수도 있다. 이런 복잡한 권리관계를 각종 공부 및 현황 자료들을 통해 확인하고 낙찰 가격을 산정해야 한다.
주거시설을 낙찰받은 경우 입주시기는 넉넉하게 잡아야 한다. 경매는 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주가 지연되는 경우가 있기 때문이다. 보통 낙찰 이후 항고기간을 거쳐 잔금납부 기간까지 40일 정도가 소요된다. 잔금 납부 이후에도 바로 재산권을 행사하거나 입주하지 못하고 명도 등의 과정을 거쳐야 한다. 특히 임차인 등 이해관계인이 항고(이의신청)를 하면 판결에 3~6개월, 이사(명도)에 1~2개월이 추가로 걸릴 수 있다.
간혹 토지 등을 직접 확인하지 않고 낙찰 받았다가 후회하는 경우도 많다, 특히 최근에는 포털사이트의 로드뷰나 위성지도 등으로 현장 확인을 대신하기도 하지만 가능한 직접 현장을 방문하고 지적도 등을 발급받아 경계와 소재를 명확하게 파악하는 것이 중요하다.
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