15일 민홍철 의원(더불어민주당)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 외부 연구용역 보고서에 따르면 민간건설사들이 정부의 장기주택종합계획에 따라 2022년까지 연평균 38만6,600가구를 건설하면서 후분양(공정 80%시 분양)을 할 경우 연 평균 35조4,000억~47조3,000억원의 자금을 자체적으로 금융권에서 조달해야하는 것으로 추정됐다. 분양가는 2014년~2016년 HUG로부터 분양보증을 받은 가구당 평균 분양가 2억9,000만원을 기준으로 했다.
일반적으로 건설사들이 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 자금조달할 경우 6.4~9.3%의 금리가 적용된다. 이는 선분양을 위해 일반 소비자들이 받는 중도금대출 금리보다 3~6% 포인트 이상 높은 수준이다. 2억 9,000만원짜리 아파트를 후분양하면 선분양보다 분양가격이 870만원~2,260만원이 오르는 셈이다.
특히 민간공급물량의 76.3%를 맡아온 중소건설사의 경우 신용등급이 낮아 금융조달비용 부담이 대적으로 클 것으로 예상돼 사업추진에 차질을 빚을 전망이다. 보고서는 연평균 최소 8만6,000가구~13만5,000가구의 주택공급이 감소할 수 있다고 예상했다.
그러나 보고서는 후분양시 투기적 거래가 줄고, 상품을 보고 선택할 수 있다는 장점도 있다고 지적했다.
이에 따라 후분양을 도입할 경우 PF, 부동산펀드, 리츠 등 다양한 금융조달수단이 갖춰져야 하고 이와 관련한 각종 보증 및 대출 상품이 활성화될 필요가 있다고 보고서는 지적했다.
이 보고서는 지난 2월 정치권을 중심으로 후분양논의가 활성화되자 HUG에서 한국능률협회컨설팅(KMAC)에 연구용역을 발주한 결과물이다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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