임차인 Y는 임대인 S와 경기도 오산시 소재 상가 건물을 2013년 1월 15일부터 2015년 12월 31일까지로 정해 임차(보증금 3,000만원, 월차임 150만원)해 골프용품점을 시작했다.
2014년 8월경 임차인 Y는 신규임차인 C와 권리 양도·양수 계약(권리금계약)을 체결하고, 임대인 S에게 신규임차인 C와 임대차계약을 체결해 주기를 요청했으나 임대인 S는 이를 거절했다.
임차인 Y는 임대인 S가 신규임차인 C와의 임대차계약 체결을 거절함으로써 신규임차인 C로부터 회수할 수 있었던 권리금을 회수하지 못했고, 결국 2016년 2월경 법원에 권리금손해를 청구하는 권리금소송을 제기했다.
이에 임대인 S는 “임차인 Y가 신규임차인을 주선했던 시기는 상임법 상 권리금회수 기회를 보호하는 임대차계약 만료 전 3개월 동안에 해당되지 않기 때문에 권리금회수 방해에 해당되지 않는다.”는 취지로 항변했다.
그러나, 2016년 9월 9일 수원지방법원 민사 12단독 재판부는 “임차인 Y가 신규임차인 C를 임대인 S에게 주선한 시점은 계약만기 전 3개월 이전의 일이므로 ‘권리금회수 방해’에 해당되지 아니한다 할 것이나, 임대인 S는 2014년 9월 30일 다른 임차인에게 대지를 임대하였고, 건물 전체를 철거할 계획을 가지고 있었음으로 임차인 Y가 권리금회수를 위해 다른 신규임차인을 주선해도 이를 거절할 것이 명백하였다고 할 것인바, 이는 상가건물임대차보호법 상 권리금회수 방해로 봄이 상당하다.”고 판시하며, 임차인에 대한 전부 승소를 선고했다.
위 사건에 대해 상가변호사 닷컴(법무법인 명경) 정하연 변호사는 “현재 하급심 법원의 판례 경향을 봤을 때, 상가임차인이 상가임대차 법 상 권리금보호를 받기 위해서는 계약만기 전 3개월 동안 신규임차인과 권리금계약을 체결한 후, 신규임차인을 임대인에게 주선해야 하는 것이 기본적인 의무라고 할 수 있으나, 이번 판결 사례는 임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 명시적으로 거절하는 경우 그 자체만으로도 권리금회수 방해로 인정한 사례로서 의미가 크다”라고 하며, “실제로 임대인 측이 임차인이 신규임차인을 주선해 와도 계약을 체결해 주지 않겠다고 하고, 이를 주변 부동산중개업소 등에 소문까지 내는 바람에 신규임차인을 구하는데 어려움을 겪는 임차인들이 많은 상황인데, 이러한 어려움을 겪는 임차인들에게는 반가운 소식이 될 수 있을 것”이라고 했다.
다만, “먼저 임차인들은 임대인의 방해 행위여부와 관계없이 신규임차인을 구해 계약만기 전 3개월 동안 임대인에게 주선할 수 있도록 최선을 다 해야 하고, 임대인의 방해 행위로 인해 신규임차인을 구하지 못했을 경우에는 이를 입증할 수 있는 증거를 체계적으로 확보하고, 각 상황별 임대인의 대응에 대해서 법률적인 판단을 통해 대비하는 등 미리부터 충분한 준비 과정이 필요하다. 이를 위해서는 가급적 분쟁 초기부터 권리금법률 전문가의 조력을 받는 것을 권장한다. 권리금소송 자체도 비교적 어려운 소송에 해당되는데, 권리금계약(신규임차인 주선) 없이 진행하는 권리금 소송은 일반적인 권리금 소송보다 더 어렵다는 점을 명심해야 한다.”고 당부했다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com
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