집을 지으려는 계획을 실행하려면 건축사와 건축설계 계약을 맺어야 한다. 그런데 잘 모르는 부분이라 어떻게 체결해야 할지 고민이 이만저만 아니다. 어떻게 해야 할까?
먼저, 건축물의 설계 표준계약서의 활용한다. 국토교통부에서 행정규칙으로 고시한 ‘건축물의 설계표준계약서’ 양식이 있다. 표준계약서상 소규모 건축에서 해당 없는 부분은 제거하고 건축주 요구사항을 추가하면서 계약을 체결하면 된다. 계약체결 시 책임소재를 분명히 하기 위해 사업자등록증에 기재된 건축사의 인적사항을 확인 후 오류가 없도록 기재하고, 건축사가 아닌 대리인으로 사무원이 계약할 경우 건축사의 위임장도 꼭 확인해야 한다.
두 번째, 이행보증서를 받아야 한다. 건축사가 계약이행보증서를 건축주에게 내주지 않는 경우가 많은데, 이행보증서는 계약의 이행을 보증하기 위해 건축주가 반드시 받아야 한다.
세 번째, 용역기간의 변경 및 해지 상황에 대비해야 한다. 수익형 건물이나 분양물의 경우 기간의 연장에 따른 지체 손해가 큰 편이다. 따라서 용역기간의 연장이 해당 건축행위에 끼치는 영향을 고려하여 지체 배상책임을 명확히 해야 한다. 건축 PF(Project Financing)를 받아야 하는 현장은 건축주의 신용도와 정부정책에 따라 대출승인이 나오지 않을 수도 있다. 즉, 설계도서 완성 및 건축허가나 사업승인 이후에도 공사에 착공하지 못하는 상황도 생길 수 있어 이에 따른 설계비 지급 지체 책임문제, 설계비 정산 문제를 미리 특약한다.
네 번째, 설계용역과 납품도서의 범위를 정한다. 가령 면적 198㎡(60평) 규모를 생각하고 합의했는데, 실시 설계단계에서 396㎡(120평) 규모로 변경하려고 하면 설계사와 다툼이 생기기 마련이다. 설비, 전기, 토목, 통신 등을 설계에 포함할 것인지를 정하고, 나아가 익스테리어, 인테리어 설계까지 포함할 것인지, 실시설계의 범위까지 명확하게 한다. 3D 모형이나 투시도 등을 제시할 의무가 있는지도 표기할 수 있고 건축물의 사용승인도서 작성업무도 포함해야 한다.
다섯 번째, 대리권의 범위를 확정한다. 건축사가 건축주를 대리할 수 있는 업무의 범위를 정하고 초과하는 행위는 건축주의 인감을 첨부한 승낙서가 없는 한 무권대리임을 정해야 한다. 건축주가 신경 쓸 시간이 없을 때 시공사와 짜고 임의로 설계 변경하는 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
여섯 번째로 설계비 지급방법 및 시기, 추가견적을 정한다. 설계비는 일시불 또는 분할해 낼 수 있으며, 표준계약서에는 계약 시 20%, 계획설계도서 제출 시 20%, 중간설계도서 제출 시 30%. 실시설계도서 제출 시 30% 지급으로 표기되어 있으나 일반적으로는 계약 시 30%, 건축허가시 40%, 공사 완료시 30% 지급한다. 물론 특약에 따라서 달리 정할 수도 있다.
또한, 추가 견적문제를 명확히 해야 한다. 즉, 5% 설계범위 초과시 어떻게 정산한다고 미리 정해야 한다. 그리고 설계 하자로 인한 추가 견적 문제는 발생하지 않음을 명확히 하고 설계 하자 여부는 건축주의 주도에 따라 다른 전문가가 판단한다고 특약한다.
일곱 번째, 현황측량 및 지질조사비에 대한 부담을 명확히 해야 한다. 표준계약서에는 건축주가 부담하는 것으로 기재하곤 하는데 건축에 대한 지식이 없는 상황에서 설계사무소에서 일처리를 대행하고 비용에 대한 합리적인 협의를 하기로 한다.
마지막으로 수량산출서나 공내역서의 제공을 정한다. 수량산출서란 레미콘, 철근, 유리, 페인트 등과 같이 모든 공정의 필요 수량을 산출한 서류다. 공내역서란 수량과 규격까지 기입되어 있고 가격 부분만 공란으로 만든 서류이다. 차후 시공 견적 산출 및 기성검사 시 반드시 필요하다. 일반적인 허가용 도면을 전문으로 만드는 업체에서 작성한 도면에는 수량산출서나 공내역서 등이 없다 보니 이러한 상태로 견적을 받으면 추후에 분쟁이 생길 수밖에 없다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
