점포창업과 상가투자에 있어 첫번째로 전문가들이 ‘목’을 주목하라고 강조하는 이유는 창업성공으로 가는 첫 관문이기 때문이다.
좋은 상가란 흔히들 말하는 ‘목 좋은 자리’에 위치한 상가라고 말할 수 있다. “목이 좋아야 장사가 잘 된다”는 말은 누구나 한 번쯤은 들어보았을 것이다. ‘목’이라는 것은 곧 입지를 말하며 어떤 입지를 잡느냐에 따라 성패가 좌우될 수 있다.
최근 상가 투자환경이 예전과 달라지면서 골목상권의 소위 목이 좋지 않은 곳도 인기를 얻고 있다. 그럼에도 여전히 대중적으로 목 좋은 상가의 수요가 더 많으며 목 좋은 곳의 경쟁력이 그렇지 않은 곳을 넘어서는 게 사실이다. 목 좋은 곳은 업종에 구애받지 않아 창업은 물론 상가투자에 있어 우위를 점할 수 있다. 투자자 관점에서 봤을 때 입지가 좋은 상가를 가지고 있다면 고객유입이나 공실 위험성은 낮아지고 임차 경쟁력은 높아진다. 이는 곧 안정적인 수익률을 의미하기 때문에 목 좋은 상가를 고르는 것이 안정성 측면에서 유리하다.
좋은 상가의 가장 중요한 요소는 탄탄한 유효수요인 ‘배후 수요층’의 여부다. 배후가 탄탄하면 소비력이 높아지고 상가가 점유할 수 있는 소비지출액도 높아진다. 아파트 단지의 경우 가구수, 오피스 입지에는 상주인원이 얼마나 많은지가 중요하다.
두 번째는 접근성이다. 아무리 배후가 좋다 하더라도 접근이 용이하지 않으면 좋은 상가로 보기 어렵다. 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 시설과 인접한 곳일수록 접근성은 높아진다. 지하철의 경우 환승역, 버스정류장은 종점이나 아파트 단지 앞이 좋다.
세 번째는 지대다. 저지대의 평탄한 곳이 매출 확보에 유리하다. 완벽한 평지일수록 상가의 집객력도 높아질 수 있고 평지일수록 사람들이 머물러있을 가능성이 높아 매출로 이어질 수 있다는 것이다.
네 번째는 비슷한 입지라면 큰 상권에 속한 곳이 유리하다. 업종에 따른 차이는 있겠지만, 예를 들어 연신내역과 불광역 상권처럼 근거리에 위치한 두 상권이라면 규모가 더욱 큰 연신내역 상권을 택하는 것이 안정성이 더 높을 수 있다. 특히 요식업의 경우 상권은 일반적으로 규모가 클수록 고객들이 더 많이 몰리고 상권에 머물러있는 시간이 많아지므로 영업시간의 확장이 가능해 매출로 이어질 가능성이 높다.
마지막으로 연속성과 대응성을 잘 갖춘 상권에 포함된 경우다. 연속성은 점포들이 연이어져 있다는 뜻이며 대응성은 점포가 마주 보고 있는 형태를 의미한다. 대부분 고객들의 소비패턴은 한 상권 내에서 당일 소비하는 성향을 보이기 때문에 점포가 연속적으로 붙어있어 이어지거나 마주 보는 집합 형태로 있는 상권일수록 외부 상권으로의 고객이탈이 적다.
좋은 상가인지 판단할 때에 중요한 것은 거시적인 관점에서 꼼꼼하게 입지를 분석하는 것이다. 상가가 위치한 반경 1km까지 충분히 분석한 뒤에도 좋은 상가라는 확신이 있어야 안정적인 투자 수익률을 거둘 수 있을 것이다.
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