곧 퇴직하거나 수입이 일정하지 않은 상황에서 목돈이 어느 정도 있다면 안정적인 생활비를 확보를 위해 꼬마빌딩을 보유하고자 한다. 꼬마빌딩을 매입하려니 투자금에 비해서 수익률이 크지 않다. 따라서 토지를 매입한 후 신축을 해보려고 하는데 도대체 어떻게 해야 할까?
꼬마빌딩 건축은 개발기획, 예산검토(공사비 등), 자금 조달, 공사계약, 시공, 준공관리 등의 절차에 따라서 이루어진다. 이 절차 중 꼬마빌딩 예산검토단계에 대하여 설명한다.
기본적으로는 보유하고 있던 토지에 건축하는 것도 좋지만 이 토지에 건축했을 때 얼마나 사업성이 있는지를 먼저 판단해야 한다. 만약 사업성이 없다면 매각 후 새로운 토지를 매입하는 것이 맞다.
첫 번째, 설계비, 감리비, 토목설계비를 검토한다. 확보된 토지로 개발 기획이 됐다면 이제 건축 설계를 진행할 차례다. 보통 건축설계라고 부르는데 이는 정확한 표현은 아니다. 일반적으로 부르는 건축 설계도서는 건축, 전기, 기계설비, 소방, 조경, 통신 등 각 분야로 구성돼있다. 모든 분야를 건축사가 전부 설계를 하는 것은 아니고 외주업체와 협업을 통해 전기, 소방 등의 각 분야에 대한 도면을 받아 최종 건축설계를 완성한다.
건축설계비는 이런 외주비용까지 모두 포함해 건축설계사와 계약하는 것이다. 건축설계비는 건물의 용도, 규모 등에 따라 차이가 있지만 보통 3.3㎡당 12만~18만원 정도면 만족할 만한 건축설계 도면을 받아볼 수 있다.
감리비는 착공하기 전에 감리업체와 감리계약을 맺는다. 이는 설계를 맡은 건축사가 하는 경우도 있고 관련 법령에 따라 허가관청에서 감리를 할 업체를 지정해야 할 수도 있다. 감리비는 보통 3.3㎡당 8만~10만원정도로 고려하면 된다.
토목설계는 건축설계와는 다른 분야다. 토지의 상태에 따라 토목설계까지 크게 필요가 없을 수도 있지만 대부분 지질조사를 통해서 필요 여부를 검토하고 진행해야 건축 후 건물이 기울어진다던가, 옆집 벽체에 금이 가던가 하는 불의의 사고를 방지할 수 있다. 토목설계는 케이스별로 비용의 차이가 커 설계비의 산정에 특별한 주의가 필요하다.
두 번째, 토목공사비, 건축공사비를 구체적으로 검토할 단계다. 토목공사비는 지질조사 결과나 주변상황, 그리고 어떤 시공방법을 택하느냐에 따라서 크게 달라진다. 토류판, CIP설계 등 시공방법에 따라 차이가 크기 때문에 반드시 적합한 토목설계를 기준으로 토목공사비를 산정해야 한다.
꼬마빌딩을 건축할 때 예산에서 차지하는 가장 큰 부분이 건축공사비이다. 건축공사비는 건물 용도가 주거용, 상업용, 업무용인지에 따라서 달라진다. ‘상가+원룸’이거나 ‘상가+오피스텔’로 구성되면 전층이 상업용이나 업무용인 경우에 비하여 공사비가 크게 증가한다. 이유는 오피스텔이나 원룸은 화장실, 가전제품, 가구, 부엌가구 등이 추가로 들어가기 때문이다.
세 번째로는 관련 세금을 검토해야 한다. 건물을 건축할 때는 가스, 수도, 전기 인입비용이 발생하며 건축물이 준공되면 취득세도 내야 한다. 취득세는 원시취득의 경우 3.16%를 부담하면 된다. 건축비는 부가세가 문제가 될 수 있는데 국민주택규모 이하라면 전체 공사비(공급금액)에 대해서는 발생하지 않지만 오피스텔이나 다중주택은 전체 공사비에 대해 부가세를 부담하게 된다. 또한 오피스텔은 일반사업자로 부가세의 환급을 받을 수 있지만 다중주택은 환급이 안 돼 예산검토 시 주의해야 한다.
꼬마빌딩을 건축하려면 건축에 소요되는 각종 비용을 꼼꼼하게 검토해야 한다. 그래야만 ‘현금+은행대출+보증금’을 기준으로 적정한 자금 계획을 세울 수 있기 때문이다. 따라서 꼬마빌딩 건축을 준비할 때는 단순히 건축뿐만 아니라 자금계획도 포함해 프로젝트 전체를 진행할 수 있는 경험이 많은 전문가의 도움을 받아야 한다.
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