소규모 공사에서 굉장히 많은 사건과 사고가 발생한다. 연면적 3,300㎡(300평) 짜리 건물을 대수선 또는 리모델링하기 위해 부동산 업자가 소개해 준 공사업체와 계약을 하고 돈을 지급했다고 하자. 그런데 어찌 된 일인지 공사는 진행되지 않는 것 같고 업체는 지속적으로 돈만 달라고 한다. 어떻게 해야 할까?
소규모 공사 현장에서는 흔하게 발생할 수 있는 이런 일은 계약관계가 잘 정리됐는지, 자금이 기성에 따라서 지급됐는지, 공사가 일정에 맞춰 진행되고 있는 건지 등을 반드시 파악해야 만 사고를 방지할 수 있다.
첫째, 계약관계를 제대로 정리해야 한다. 계약금 지급일, 공사 완공일, 지체 상금률, 기성률에 따라서 공사대금을 지급하기로 하는 약정과 함께 건설업 면허 확인, 착공계 등 관련 서류가 허가권자에게 제대로 제출되었는지 점검해야 한다.
두 번째, 공사업체가 돈이 필요하다고 해서 무조건 지급해서는 안 된다. 이유는 기성률에 따라서 지급하지 않고 과지급한 후 현장이 멈추게 될 경우 그 피해는 고스란히 건축주가 부담해야 하기 때문이다. 일반적으로 업체들은 “돈을 더 지급해주지 않으면 현장에 하도급업체를 넣을 수가 없다“, ”업체가 대기하고 있으니 빨리 돈을 송금해달라“, ”일정을 맞추기 위해서는 그렇게 해야 한다“, ”미리 자재 구매 계약을 해야 하니 돈이 더 필요하다“는 등의 말을 하는 경우가 대부분이다. 반드시 주의하며 때에 따라 무시하면서 반드시 기성에 따라서 지급해야 함을 명심하자.
세 번째, 공사 일정에 맞춰 공사가 되고 있는지 확인해야 한다. 제대로 된 공사업체는 일정에 따라 현장공사를 진행한다. 그러나 철거, 골조, 전기, 기계 등이 순서대로 진행되지 않고 다음 공정의 업체가 현장에 제때 들어오지 않아 전체 준공 일정이 늦어지는 일이 없는지 반드시 점검해 봐야 한다. 공사대금 유용 등 건축주가 모르는 문제가 발생하고 있을 가능성이 크다. 현장에서 일하는 업체들과 공사업체 사이에 자금 결제가 제대로 되지 않아 단계별 공사를 못 끝내고 다음 협력업체를 제때에 현장에 조달하지 못하는 원인이 될 수 있다.
위 과정을 모두 문서로 정리해야 함은 당연하다. 공사업체가 종합건설면허도 없이 이미 지급된 대금의 상당 부분을 다른 현장에 유용을 해버린 경우가 종종 있다. 또한 업체는 내 현장에 공사대금을 사용하지 않았음에도 지속해서 결제만 요구한다면 일시 손해를 보더라도 공사를 중단하고 새로운 업체를 현장에 투입해서 공사를 마무리하는 것이 낫다. 물론 이미 지급된 대금을 다시 받아 내기 위해서는 소송의 절차를 거쳐야 한다.
즉, 망가진 현장의 공사를 마무리해야 하고 떼어 먹힌 돈도 받아야 하는데, 이 두 가지가 서로 연결이 되어 있으니 전문가의 도움을 받아서 처리를 해야 한다는 것을 명심하자. 자칫 잘못하면 더 큰 피해가 발생할 수 있다.
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