민간택지 분양가상한제까지 포함하면 현 정부 들어 집값을 잡겠다고 내놓은 대책이 무려 15차례나 된다. 규제→상승→규제 등의 악순환이 반복된 데 따른 것. 정부는 상한제 시행에도 집값이 안정되지 않을 경우 추가 대책도 내놓겠다고 밝힌 상태다. 주택시장 동향을 고려해 볼 때 상한제 이후 또 다른 대책이 나올 가능성이 다분하다. 그렇다면 이 같은 현상이 반복되는 이유는 무엇일까. 핵심은 진단이 잘못되나 보니 처방전이 제대로 먹혀들지 않고 있다는 점이다.
◇상승-규제의 ‘뫼비우스의 띠’ = 시장에서 꼽는 역대급 규제 대책만 해도 적지 않다. 2017년 ‘8·2 대책’, 2018년 ‘9·13 대책’ 등이 대표적이다. 서울 집값, 그 중에서도 강남 집값을 잡겠다고 내놓았지만 잠시 주춤한 뒤 다시 상승하는 패턴이 지금까지 반복되고 있다. 특히 15번째로 나온 상한제는 오히려 공급 절벽 우려를 키우면서 신축 급등 등 부작용만 더 키우는 상황이다.
전문가들은 악순환이 반복되는 원인으로 진단과 처방이 정확하지 않기 때문이라고 말한다. 민태욱 한성대 부동산학과 교수는 논문에서 “현 정부의 부동산 대책은 주된 원인인 저금리는 그대로 두고, 보조수단인 세제와 금융·분양정책을 과도하게 이용하고 있다”며 “이 결과 부동산 관련 정책이 본래의 목적에서 벗어나 운용되고 그 내용도 몹시 복잡하게 됐다”고 꼬집었다.
시장 상황 자체가 달라졌다는 분석도 있다. 주택정책을 담당했던 한 전직 고위 관료는 “과거에는 강남 집값이 오르면 전국이 따라가는 경향이 있었지만 2008년께 전국 주택보급률이 100%를 넘어서면서 강남과 지방이 분리됐다”며 “지금 시장은 10년 전 시장과는 다르다”고 했다. 이어 “강남 집값은 대응해야 하는 과제지만 전부가 아니며, 부동산 부양책이라는 신호를 보내기 부담스럽더라도 고민을 해야 한다”고 했다.
◇ 규제·지원 동시병행 해야 = 전문가들은 또 옥죄기를 통해 강남 집값 잡기에 올인 하기 보다 시장의 수요를 인정하고, 서울 아파트 공급 확대·지방 경기 활성화 등 넓은 시야에서 부동산 흐름에 대응하라는 조언을 내놓는다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “주택 정책의 주요 목표는 평범한 서민들에게도 안정적인 주거를 제공하는데 있다”며 “대출을 잠그고 세금을 올리면서 재건축을 못하도록 하는 현재 방향은 그런 목표와는 거리가 멀다”고 말했다. 손 교수는 “오히려 공급을 확대하고 생애 첫 주택 구매를 쉽게 해주도록 지원하는 등의 정책이 필요하다”고 조언했다.
대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “대출과 공급을 막아 일반 실수요자의 움직임까지 막는 방향으로 간다면 정책은 15전 15패, 또는 그 이상으로 갈 수 밖에 없다”며 “일반 주택시장은 시장에 맡기고, 정부는 공공주거복지에 확대, 지방경제 활성화에 더욱 집중하는 정책이 필요하다”고 말했다. 전향적인 교통 인프라가 필요하다는 지적도 있다. 이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 “지역마다 흐름이 상당히 달라 맞춤형 정책이 고루 필요하다”며 “수요를 분산하기 위해서는 강도 높은 교통 대책이 필요하다”고 강조했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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