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정부 가격통제에...조합원>일반분양가 속출하나

정비사업 일반분양가 낮아져 조합원 가격에 근접
내년 5월 상한제까지 적용땐 역전 사례 크게 늘듯
부담금 갈등에 재건축 위축→ 공급감소 가능성도

정부 가격통제에...조합원일반분양가 속출하나

정부의 전방위 분양가 억누르기에 재개발·재건축 조합원 분양가와 일반 분양가 격차가 갈수록 좁혀지고 있다. 일반 분양가가 조합원 가격에 비해 훨씬 비싼 게 일반적인 데 이 같은 격차가 줄어들고 있는 것. 특히 내년 4월 말 이후 상한제가 적용돼 분양하는 정비사업 단지의 경우 일반 분양가가 조합원 분양가보다 더 저렴한 가격 역전 사례가 속출할 것으로 보인다. 이렇게 되면 조합원들의 추가 분담금이 더 늘어나게 된다. 정부는 정비사업 단지에 대해 상한제 적용을 6개월 유예 한 바 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “민간택지 분양가상한제로 인해 재개발·재건축의 경우 추가 비용을 둘러싼 갈등과 조합원의 이탈이 예상된다”면서 “사업이익 축소에 따른 정비사업 전반의 위축이 공급 감소로 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

◇ 조합원 분양가에 근접한 HUG 분양가= 5일 정비업계에 따르면 최근 정비사업 분양 단지의 일반 분양가가 조합원 분양가에 근접하고 있다. 이달 분양을 앞둔 강남구 대치동의 대치구마을2지구(르엘 대치)의 일반 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준에 따라 3.3㎡당 4,750만원으로 산정됐다. 이는 조합원 분양가 3.3㎡당 4,000만원과 700만원 밖에 차이가 나지 않는다. 당초 조합은 일반 분양가 5,000만원을 목표로 했다. 이번 달 분양하는 서초구 반포동의 반포우성(르엘 신반포 센트럴)도 조합원 분양가는 3.3㎡당 4,060만원이고, HUG 심사를 받은 일반 분양가는 4,891만원이다.

한 정비업계 관계자는 “통상 일반 분양가의 80% 안팎을 조합원 분양가로 산정하지만 최근에는 사업지연으로 추가 분담금은 늘고 일반 분양가는 갈수록 내려가면서 85% 선도 무너지고 있다”고 말했다.

분양가상한제 유예 적용을 노리는 강동구 둔촌동 둔촌주공도 지난달 29일 HUG와의 협상을 위해 자체적으로 분양가를 확정 지었다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 2,752만원이고, 일반 분양가는 3,550만원이다. 하지만 HUG 고분양 규제를 적용하면 2,600만~3,000만원까지 떨어질 가능성이 있다. 조합원의 공급가격과 일반분양 가격에 별 차이가 없는 것이다.

정부 가격통제에...조합원일반분양가 속출하나

◇ 상한제 시 분양가 역전 현상 속출 = 이런 가운데 상한제가 적용되면 조합원 분양가가 일반보다 더 비싸지는 가격 역전 사례가 속출할 것으로 보인다. 한 예로 둔촌 주공의 경우 분양이 늦어져 상한제를 적용받으면 3.3㎡당 2,600만원까지 일반 분양가가 떨어져 조합원 분양가가 더 비싸다. 한마디로 조합원으로 아파트를 받는 것보다 일반분양에 당첨되는 게 저렴한 셈이다.

통매각을 추진하고 있는 서초구 반포동의 신반포3차·경남아파트도 사정은 비슷하다. 조합 측에 따르면 조합원 분양가는 3.3㎡당 4,800만원이다. 분양가상한제 적용 시 추정 일반 분양가는 2,800만원이다. 조합원당 약 1억 6,000만원에 달하는 추가 분담금이 발생한다.

다른 조합도 상황은 마찬가지다. 강남구 개포동 개포주공1단지는 조합원 분양가를 3.3㎡당 3,300만원으로 산정했다. 상한제 전 분양할 경우 4,750만원으로 예상하고 있다. 하지만 상한제 적용을 받을 경우 일반 분양가는 더 내려갈 수밖에 없다. 상한제 적용이 불가피한 송파구 문정동 136이나 동작구 흑석동의 흑석 9구역의 경우 상한제가 적용되면 일반 분양가는 조합원 분양가보다 낮아질 것으로 전망된다.

건설업계 관계자는 “일반 분양가가 조합원 분양가에도 미치지 못하고 여기에 재건축초과이익환수금까지 내고 나면 조합원은 손해를 보고 일반분양 당첨자를 맞을 수밖에 없다”고 토로했다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com


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