서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 정비계획이 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘어서면서 분양이 초읽기에 들어갔다. 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상을 끝내면 민간택지 분양가상한제 유예기간 내에 일반분양에 나설 수 있게 된다. 둔촌주공은 올해 최대 로또 분양단지로 관심을 모으는 아파트다.
눈길을 끄는 것은 이번 정비계획 변경을 통해 둔촌주공 아파트 일반분양 가구 중에서 추첨제 물량이 ‘0’건으로 확정된 점이다. 4,700여 가구가 일반분양 되는 데 전 가구가 가점제를 적용받는다. 무주택자들의 잔치가 되는 셈이다. 하지만 워낙 치열한 경쟁이 예상되다 보니 가점이 70점은 돼야 안정권에 들 수 있다는 분석이 나오고 있다.
◇ 일반분양 전 가구, 100% 가점 = 16일 서울시 도시계획위원회는 서울시 강동구 둔촌주공아파트 재건축 정비계획 변경안을 원안 가결했다고 밝혔다. 정비계획에 따르면 전용면적 95㎡부터 167㎡까지 8개 중대형 평형을 모두 조합원들이 선점했다. 때문에 중대형 일반 분양 물량이 제로다. 당초 전용 139㎡ 2가구가 일반 분양에 나올 것으로 예상됐으나 최근 조합원을 대상으로 진행한 평형 변경 신청에서 이 두 가구 마저 품절됐다.
중대형 물량에 수요자들이 관심을 갖는 이유는 추첨물량 때문이다. 서울 등 투기과열지구에서 분양되는 민영주택의 경우 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로, 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%로 당첨자를 정한다. 청약 가점이 낮거나 1주택자 등이 당첨을 꿈꿀 수 있는 유일한 선택지가 바로 전용 85㎡ 초과 추첨 물량이다.
하지만 중대형 평형을 조합원들이 싹쓸이하면서 둔촌주공 신축 물량 1만 2,032가구 가운데 조합원 분양분과 임대주택, 보류지를 제외한 일반분양분 4,786가구는 모두 청약 가점에 의해 주인을 찾을 예정이다. 일반분양이 가장 많은 평형은 전용 59㎡로 1,488가구이며 84㎡도 1,237가구가 일반 분양으로 배정돼 있다.
◇ 분양가 협상 초미의 관심 = 현재 상한제 시행에 따른 공급 부족 우려로 강력한 대출 규제에도 불구하고 알짜 단지의 청약 경쟁률은 상승하고 있다. 분양 업계에서는 가점이 70점대는 되어야 당첨권에 들 수 있다고 보고 있다. 실제로 최근 분양을 마친 강남구 개포동 개포프레지던스 자이는 청약 당첨 최고 가점이 79점에 달했다. 평균 당첨 가점은 65.9점이었으며 단지 최저 가점도 56점이었다.
이제 조합의 지상 과제는 분양가상한제 유예기간인 4월 29일 이전에 가격 협상을 마무리 짓고 분양 공고를 내는 것이다. 이런 가운데 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상은 험로를 예고하고 있다. 조합이 총회에서 결정한 일반 분양가는 3.3㎡ 당 3,550만원이다. 반면 HUG의 고분양가 관기 기준에 따르면 이 단지의 예상 분양가는 3.3㎡당 2,600만원대로 조합의 목표와 900만원 이상 차이가 난다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com
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