앞으로는 서울에서 새 아파트에 살기가 더욱 어려워질 전망이다. 지금도 아파트 공급 자체가 부족하지만, 6년 뒤에는 재개발·재건축으로 나오는 새 아파트가 이전의 7분의 1수준으로 줄어든다는 분석이 나왔기 때문이다. 대출규제 등 정부의 수요 억제 정책으로 당장 시장은 얼어 붙을 수 있지만 중장기적으로 아파트 공급 절벽에 따른 새 아파트 가격 상승은 계속될 수 있다는 분석이다.
19일 ‘2025 서울주거종합계획’에 따르면 현재 시행 중인 정비사업 가운데 2026년 이후 건립되는 가구는 총 4만 7,802가구에 그친다. 이는 2018년에서 2025년 사이 지어지는 정비사업 물량 33만 8,688가구와 비교해 85.9% 줄어든 규모다. 2025 서울주거종합계획은 오는 2025년까지의 주택 수급 등 서울시 주거정책의 근거 자료가 되는 법정계획이다.
통상 정비사업은 서울 연간 신규 아파트 공급량의 70% 이상을 담당하고 있다. 이번 2025 서울주거종합계획에서도 2025년까지 계획된 공급량(46만 2,000~47만 7,000 가구) 중 정비사업 물량이 33만 9,000~35만 4,000가구에 이른다. 전체 아파트 공급의 73% 수준이다.
시는 2025 주거종합계획에서 2018년 3월 기준 서울시에서 사업이 진행되고 있는 정비 구역을 593개로 파악했다. 이를 통해 공급 가능한 아파트 수는 총 41만 가구다. 이 중 2026년부터 2036년까지 10년 동안 공급할 수 있는 아파트가 4만 7,802가구다. 연간 4,708가구 수준이다. 정비 사업 외에 아파트 공급이 연간 1만 가구 이상 이뤄진다 하더라도 턱없이 모자란 셈이다.
이에 대해 서울시는 2025년 이전에 건립될 것으로 추산한 물량 중 2026년 이후로 늦춰지는 물량이 상당수 발생할 수 있기 때문에 2026년 이후 재개발·재건축 아파트가 크게 줄어든다고 단언하기는 어렵다는 입장이다. 단 이 경우 오히려 2025년 이전의 아파트 공급량이 부족해지는 결과를 낳기 때문에 어느 시점에서든 아파트 공급 부족 현상이 발생할 수 있기는 마찬가지라는 게 전문가들의 지적이다.
재건축 안전진단 기준 강화도 공급 부족 요인이 될 수 있다. 시는 2025 서울주거종합계획에서 안전진단 기준 강화가 서울시 공급계획에 미치는 영향도 검토해 반영했다. 시 측은 안전진단은 정비계획 수립이나 구역지정 이전 단계에 해당하기 때문에 현재 시행 중인 단지의 예상 준공 년도에 미치는 영향은 없다고 봤다. 하지만 신규 재건축 사업에 영향을 미처 2030년 이후 공급량이 줄어드는 영향을 미칠 것으로 봤다.
업계에서는 서울시가 2012년 이후 적극적으로 정비사업 출구전략을 펼쳐왔던 영향이 2026년부터 본격화하는 것으로 보고 있다. 지난 2012년 뉴타운 출구전략 시행 이후 서울시에서는 총 394개 정비 구역이 해제됐다. 지난해 10월 기준 서울시의 신규 정비구역 지정은 단 2곳으로 역대 최저 수준이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “과거에는 사업이 지지부진해 해제됐더라도 여건이 개선된 지금 시점에서는 충분히 정비사업 재추진이 가능하다는 것”이라며 “재추진 구역의 주민동의율을 기존 75%에서 다소 낮춰주는 등 규제 완화를 통해 재추진 여력을 제공할 수 있다”고 설명했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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