민간택지 분양가상한제 유예기간이 오는 7월 28일로 종료되는 가운데 재개발·재건축 조합들이 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상에 속도를 내고 있다. 이런 가운데 일반 분양가가 조합원 분양가보다 저렴한 이른바 ‘가격 역전’ 단지가 잇따를 것으로 보인다. 이미 일부 단지는 현실화 되는 분위기이다. 한 조합원은 “내가 살던 집을 다시 짓는 건데 왜 새로 들어오는 사람들에게 ‘로또’를 만들어주면서 우리가 돈을 더 내야 하는 건지 이해가 되지 않는다”고 하소연했다. 상한제가 본격 시행되면 이 같은 가격 역전 편차는 더 커져 조합원들의 경우 추가분담금이 크게 늘어날 수 밖에 없는 상황이다.
◇ 가격 역전 현실화, 서초 ‘원베일리’ = 주택도시보증공사(HUG)와 일반 분양가 협상을 진행 중인 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)’의 경우 조합원 분양가가 일반 분양가보다 더 비싸다. 막바지 사업 일정에 속도를 내면서 강남 재건축 단지 중 막바지로 분양가 상한제를 피할 것으로 보인다. 하지만 HUG의 분양가 통제로 조합원들이 부담하는 비용이 크게 늘어날 것으로 보이면서 조합 내 불만이 폭발하고 있다.
정비업계에 따르면 원베일리 조합과 분양가 협상을 진행하고 있는 HUG는 이 단지의 일반 분양가를 3.3㎡당 4,900만 원으로 보고 있다. 지난달 분양한 서울 서초구 ‘르엘 신반포(4,849만 원)’와 지난해 11월 분양한 ‘르엘 신반포 센트럴(4,891만 원)’과 비슷한 수준이다. 반면 조합원 분양가는 3.3㎡당 5,500만 원으로 예상되고 있다. 조합원들의 경우 막대한 추가분담금을 내야 한다. 조합 고위 관계자는 “조합원들의 추가 분담금 피해가 클 것으로 예상 되면 후분양도 검토할 것”이라고 밝혔다.
다른 단지들도 사정은 비슷하다. HUG와 분양가 협상을 진행하고 있는 서울 강동구 둔촌주공은 3.3㎡당 3,550만 원의 분양가를 요구하고 있지만 HUG는 2,900만 원대를 고수하고 있다. 둔촌주공 조합은 3,550만 원의 일반 분양가를 받을 때 조합원 분양가가 2,752만 원 수준이 될 것으로 예상하고 있다. HUG의 기준대로 2,900만 원대가 되면 조합원 분양가나 일반 분양가나 별 차이가 없는 셈이다.
◇ 더 커지는 공공택지와의 형평성 문제 = 서울 동작구 ‘흑석 리버파크자이(흑석3구역 재개발)’ 조합은 협상 끝에 HUG로부터 3.3㎡당 2,813만 원으로 분양보증을 받았다. 하지만 조합원들이 요구하던 3,200만 원에 비해 대폭 낮아졌다. 한 조합원은 “조합원당 1,100만~1,700만 원의 추가분담금이 예상된다”고 말했다. 최근 ‘드라이브 스루’ 방식으로 총회를 진행하겠다고 밝힌 서울 강남구 개포주공1단지도 상황은 비슷하다. 조합은 3.3㎡당 4,850만 원 수준의 일반분양가를 받을 경우 3,000만 원 중반대의 조합원 분양가가 가능할 것으로 추정하고 있다. 하지만 HUG는 이보다 더 낮은 수준의 일반 분양가를 요구할 것으로 예상하고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “분양가상한제 도입으로 일반 분양수입이 줄어드는 만큼 조합원 부담이 늘어나는 셈”이라며 “분담금을 내야 하는 입주 시점이 되면 더욱 극심한 혼란이 나타날 것”이라고 우려했다.
이런 가운데 형평성 문제는 더 불거지고 있다. 상한제를 적용 받는 공공택지의 경우 분양가 산정 시 토지 매입비용을 그대로 인정해 준다. 이런 점 때문에 고양시 덕은지구에서 최근 선보인 새 아파트 가격이 서울의 웬만한 지역보다 더 높게 형성됐다. 반면 정비사업 단지의 경우 시세가 아닌 공시지가가 택지비 기준이 된다. 아울러 HUG는 주변에 공급된 새 아파트 가격 등을 비교해 일반 분양가를 책정하고 있다. 일률적으로 비교하다 보니 적정한 가격 산정이 이뤄지지 않고 있다는 점이다./진동영기자 jin@sedaily.com
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