“다급해 보인다” “과도한 수요 억제책이 가격 불안 양상을 부를 것 같다” “주택시장에서 주거 이동 자체가 어려울 수 있겠구나 싶다”.
정부가 내놓은 22번째 대책인 ‘6·17 대책’에 대해 전문가들은 참여정부의 데자뷔를 보는 것 같다는 반응이다. 공급 확대는 빠지고 각종 규제로 수요를 억제해 집값을 잡겠다는 것이 그것이다. 전문가들은 시장이 일시적으로 주춤할 수 있지만 이 같은 규제가 오히려 서울의 쏠림현상을 더 심화시킬 수 있다고 우려했다. 아울러 규제지역에서 빠진 파주와 김포 등으로의 풍선효과도 예상하고 있다.
서울경제가 전문가들을 대상으로 이번 대책 평가 및 시장 전망을 조사한 결과 △풍선효과 지속 △임대차 시장 불안 △서울 쏠림 심화 등에 대한 우려가 나왔다.
우선 임미화 전주대 부동산학과 교수는 “공급에 대해 언급은 없었고 거래 규제, 세금 규제를 통해 수요를 억제하는 기존 정부의 기조가 이어졌다”며 “유동성이 많은 상황인데다 GTX 등 수도권 인프라 투자가 예정돼 있기 때문에 이런 시장의 힘을 수요규제만으로 막기는 역부족으로 보인다”고 평가했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 “대출이 필요없는 현금 보유 가구와 그렇지 못한 가구 간의 자산 격차가 더 커지겠구나 하는 생각이 든다”며 “더욱이 6개월 내 전입해야 하는 조건 때문에 주택시장의 주요 작동 메커니즘인 ‘주거의 이동’ 자체가 경직될 것”이라고 봤다.
법인 규제는 가장 강력한 대책이라는 평가다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “법인으로 규제를 우회해 부동산을 거래하는 것은 일정 부문 줄어들 수 있다”고 분석했다. 안명숙 우리은행 투자지원센터 부장은 “법인의 경우 나올 수 있는 대책을 총망라한 규제”라며 “법인이 아파트 값에 큰 영향을 미쳤던 지방이나 외곽지역에서는 법인 수요 감소로 인한 영향이 어느 정도 있을 것”이라고 평가했다.
다만 시장 가격 안정에 미칠 영향은 일시적이거나 제한적일 것이라는 전망이 주를 이뤘다. 임 교수는 “재건축을 포함해 관망세가 나타나겠지만 이미 주택시장은 규제에 내성이 생겼다”며 “서울 몇몇 지역은 기본적인 거주 수요와 투자 수요가 맞물려 있기 때문에 조정이 길게 일어나지는 않을 것으로 본다”고 했다.
함영진 직방 빅테이터 랩장은 “단기 투기 수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과는 제한적”이라며 “미국의 저금리 현상, 30조원을 넘길 것으로 예상되는 3차 추가경정예산, 3기 신도시 토지보상금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 것으로 전망돼 집값의 조정까지 기대하기는 힘들다”고 평가했다. 김 실장은 “규제가 일정 수준을 넘어섰을 때는 불확실성에 빠진다”며 “지금은 한 치 앞을 내다볼 수 없다”고 했다. 규제가 부작용을 낳고, 그 부작용이 다시 또 다른 규제를 부르는 악순환의 굴레에 빠져 있기 때문이다.
풍선효과를 짚는 전문가들도 많았다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “규제 지역에서 틈새가 발견되는데 김포·파주·광주 등 이번 규제에서 제외된 지역 중 김포와 파주의 경우 거주환경이 좋고 규모가 큰 신도시라 시장이 이들 지역을 주목할 수 있다”고 봤다. 안 부장은 “GTX 수혜가 있는 송도, 재개발이 활발한 수도권 옛 도심은 덜하겠지만 그동안 뜬금없이 오른 곳들은 이번에 새로 규제 지역에 묶이면서 집값이 하락할 수 있다”며 “반면 김포나 파주는 풍선효과가 일어날 것으로 보인다”고 전망했다. 오히려 서울 진입 수요가 늘어날 것이라는 전망도 만만찮다. 우 팀장은 “청주까지 규제지역이 확장되면서 풍선효과를 차단할 수 있겠지만 세금 등 규제 측면에서 서울과 경기도가 큰 차별성이 없어진다”며 “규제지역 확장은 서울의 중저가 주택시장에 가격 불안 요인이 될 수 있다”고 짚었다.
/김흥록·박윤선·권혁준기자 rok@sedaily.com
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