“복잡하고 복잡하고 복잡하다” 6·17 대출규제 총정리

핵심은 ‘구입규제’

기존 주택보유자, 전세대출 가능하고 만기연장도 가능

7월 중순 이후 전세대출 받고 3억 초과 아파트 사면 일부 예외 제외하고 즉시 회수

희뿌연 서울아파트의 모습. /연합뉴스

6·17 부동산 대책 이후 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 대출을 받을 수 있는지 관련 문의가 줄을 잇고 있다. 그동안 누적된 부동산 대출 규제에 이번에도 추가 규제가 나와 규정이 한층 복잡해졌기 때문이다. 금융위원회는 이번 대책 중 전세대출 규제의 핵심은 ‘구입규제’라고 설명하고 있다. 대책 시행 예정일인 7월 중순 이후 투기지역·투기과열지구에서 3억 초과 아파트를 구입할 경우 전세대출에 규제가 가해지는 것으로, 그 이전에 아파트를 보유한 경우는 상관이 없다는 것이다. 6·17 대책 중 대출 관련 부문을 문답 형식으로 총정리했다.

-이번 대책 발표 전 투과지구에 시가 3억원 초과 아파트를 전세를 끼고 구입했다. 현재 전세로 살고 있는 집(전세대출은 없음)에서 2년 더 살고 매매한 집에 입주하려는 계획을 갖고 있다. 현 집주인이 전세 재계약 시 전세금을 올린다면 전세대출을 받으려고 한다. 이번 대책으로 전세대출이 안 나오는 것은 아닌가.

△나온다. 6·17대책은 ‘구입 규제’다. 시행일인 7월 중순 이후 새롭게 투기지역·투과지구에서 3억원 초과 아파트를 구입했을 경우 전세대출이 안 나온다는 것이다. 이 사례는 규제 시행일 이전에 이미 아파트를 산 것이므로 전세대출은 정상적으로 나온다. 다만 보유 아파트 가격이 9억원을 넘어가면 지난해 12·16대책에 따라 전세대출은 나오지 않는다.

-전세대출을 받아 전세로 살며 투기과열지구에 3억원대의 아파트를 전세를 끼고 갖고 있다. 이번 대책으로 3억원 초과 아파트를 보유하면 전세대출에 제약이 가해진다고 하는데 만기 연장이 가능한가.

△가능하다. 전세대출 만기 연장이 안 되는 것은 규제 시행 예정일인 오는 7월 중순 이후 투기지역·투과지구에서 시가 3억원 초과 아파트를 새롭게 구입한 경우다. 이 사람은 규제 이전에 아파트를 구입한 경우이므로 전세대출 만기 연장이 가능하다.

-규제 시행일 이후 전세대출을 받을 예정인 무주택자다. 전세대출을 받은 후 3억원이 넘는 아파트를 구입하면 전세대출 회수 대상인데 만약 구입한 집에 세입자가 있어 당장 입주하기 어려우면 어떻게 하나.

△정부는 이 경우 즉시 대출 회수를 하지 않고 예외로 인정할 계획이다. 다만 전세대출 만기와 세입자가 나가는 날 중 더 빨리 돌아오는 날까지 회수를 유예한다. 예를 들어 올 8월 신규 전세대출을 2022년 8월 만기 조건으로 받고 12월에 투기지역·투과지구에 3억원 초과 집을 사면 전세대출은 즉시 회수 대상이다. 그러나 구입한 집에 세입자가 내년 7월까지 전세계약을 맺고 있다면 내년 7월까지 회수는 미뤄준다. 만약 바로 회수를 하면 본인 전세를 빼야 하고 구입한 집에 엄연히 세입자가 있어 길에 나앉아야 하기 때문이다. 또 본인의 전세계약 만기가 남았음에도 구입한 집에 들어가 살겠다는 선의를 인정해준다는 취지다. 이외에 12·16대책 때의 예외조항인 직장이동·부모봉양 등도 인정해준다.

-비규제지역이었다가 6·17대책으로 투과지구로 지정된 곳에 대책 발표 전 아파트 구입 계약서를 쓰고 계약금도 냈다. 그런데 잔금일이 내년 초다. 비규제지역일 때 주택담보인정비율(LTV)이 70%까지 나온다고 해 계약서를 썼다. 이번 대책으로 투과지구가 돼 LTV가 40%로 하향됐다. 잔금일까지 너무 많은 기간이 남아 은행에 대출 신청도 아직 안 된다. LTV를 70%까지 받아야 잔금을 치를 수 있는데 걱정이다.



△70%까지 받을 수 있다. 신규 규제지역으로 포함된 곳의 효력 발생일은 19일부터로 그 전에 계약서를 썼고 계약금도 지불했기 때문이다.

-투과지구에 지난 4월부터 전세대출을 받아 전세로 살고 있다. 만약 지금 10억원인 아파트를 전세를 끼고 매수하면 당장 전세대출을 상환해야 하나.

△그렇다. 이 사례는 6·17대책이 아닌 지난해 12·16대책에 의한 전세대출 회수 대상이다. 당시 정부는 올해 1월20일 이후 전세대출을 받아 전세로 살고 있으면서 시가 9억원이 넘는 아파트를 새롭게 매수할 경우 극히 예외적인 경우가 아니면 전세대출을 회수하겠다고 발표했다.

-집 매매 계약서를 규제 전인 지난 16일에 썼다. 8월 31일이 잔금 예정이라 보금자리론을 신청하려다 보니 신청일로부터 70일 전까지만 신청을 받았다. 잔금일에 맞추려면 규제 발표 이후인 오는 22일에 신청을 해야 한다. 이 경우도 규제 발표 이후 신청분이니 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무가 부과되나?

△그렇지 않다. 보금자리론을 받으면 3개월 내 전입해야 하고 1년 이상 실거주 의무를 이행하야 하는 이번 규제는 주택금융공사 내규 개정 시행일인 다음달 1일 이후 보금자리론 신청분부터 적용이 된다.

-각 규제 적용 시점은.

△전세대출 규제는 전산준비 절차가 필요해 다음달 중순 이후부터 적용된다. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지는 다음달 1일부터다. 규제지역으로 새로 지정된 곳은 19일부터 강화된 규제가 적용된다. 이 날짜 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 납부하면 종전 규정을 적용받는다.

/이태규기자 [e-mail]