정부가 다주택자를 대상으로 징벌적 과세에 나선다. 종합부동산세는 물론 양도소득세·취득세까지 세율을 대폭 올려 사지도, 팔지도, 보유하지도 못하게 만든 것이다. 또 ‘갭투자’를 부추긴다는 비판에 등록임대사업제도 폐지하기로 하고 생애최초 주택구매자와 신혼부부 등에 대한 주택구매 문턱을 낮추기로 했다.
하지만 재건축 규제 완화 등 핵심방안이 빠진데다 징벌적 과세에 치중해 주택거래 위축, 전월세 가격 인상 등 시장 불안이 이어질 가능성이 높다는 우려가 나온다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 10일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 ‘7·10부동산대책’을 발표했다. 세부적으로 보면 다주택자·단기거래의 세 부담을 강화했다. 종합부동산세 최고세율을 현행 3.2%에서 6%까지 높이고, 다주택 보유 법인에 대해 중복과세 최고세율인 6%를 적용하기로 했다. 정부에 따르면 다주택자가 보유한 시가 30억원 주택의 경우 종부세는 3,800만원, 시가 50억원인 경우 종부세 1억원 이상으로, 전년에 비해 2배를 약간 넘는 수준이다.
양도소득세는 1년 미만 보유 주택에 대해 70%까지 올리기로 했다. 2년 미만 보유 주택에는 60%가 적용된다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 적용하는 중과세율은 지금보다 10%포인트 높여 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다. 기본세율까지 합치면 양도세율이 각각 62%, 72%에 달하게 된다.
생애최초 주택구매자와 신혼부부 등에는 주택구입 문턱을 낮추는 방안을 내놓았다. 민영주택에 생애최초 특별공급 물량을 7~15% 적용하기로 했으며 신혼부부 특별공급 소득기준도 현재보다 완화했다. 또 생애최초 주택에 대해서는 주택 가액에 따라 취득세도 감면하기로 했다. 논란이 됐던 등록임대사업제는 폐지하기로 했다. 현재 4~8년 임대사업자로 등록한 이들의 의무임대기간이 종료되면 자동 말소하고, 신규 등록임대도 받지 않기로 했다. 또 등록임대사업자가 의무기간 종료 이전이라도 말소를 원하면 한시적으로 과태료를 면제하고 말소하기로 했다.
정부가 세 부담을 대폭 높인 부동산 안정화 보완책을 내놓았지만 시장 불안은 오히려 커질 수 있다는 우려가 나온다. 구체적 공급방안이 없는데다 재건축 규제 완화 등 시장이 요구한 핵심대책이 빠졌기 때문이다. 또 보유세와 양도세를 동시에 높이면서 매물 잠김 현상이 극심해질 수 있고, 세 부담 전가로 전월세시장이 불안해질 것이라는 전망도 제기된다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “징벌적 조세정책으로 인해 전월세시장 불안 등의 부작용이 우려된다”며 “양도세와 보유세를 같이 높인 만큼 집을 사지도, 팔지도 못해 거래위축과 증여만 확산될 위험성이 있다”고 언급했다.
서울경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 의뢰해 시뮬레이션을 한 결과 2021년 6월1일 이후 1년에서 2년 미만 보유한 뒤 양도차익을 3억원 올렸을 때 내야 할 양도세(지방소득세 포함)는 기존에 1억301만5,000원에서 1억9,635만원으로 52%(9,334만원) 증가하게 된다. 현행 기본세율(6~42%)에서 60%로 양도세 세율이 높아지기 때문이다.
1년 미만 보유했을 때는 양도세율이 40%에서 70%까지 뛴다. 따라서 양도차익을 3억원 벌었을 경우 1억3,090만원에서 2억2,907만5,000원으로 9,817만5,000원 증가한다. 이는 지난해 12·16 대책 때 보다 한층 강화된 수준이다. 당시에는 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%로 추진했었다. 이러한 정책 효과에 대해 양지영 R&C연구소장은 “1년 이내 가지고 있는 사람 자체가 별로 없으니 나올 수 있는 매물도 없을 것”이라고 진단했다.
특히 다주택자의 경우 규제지역(조정대상지역) 양도세 중과세율이 엄청나게 부과된다. 지금보다 10%포인트 더 높아져 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다. 기본세율까지 합치면 양도세율이 각각 62%, 72%에 달한다.
정부는 이 같은 양도세 중과 방안을 내년 종합부동산세 부과일인 6월1일까지 시행 유예하기로 했다. 즉, 내년 5월 전에 집을 매도하면 현행 세율을 적용 받게 되므로 다주택자의 퇴로를 열어준다는 취지다. 다만 내년 6월 이후로는 매물 잠김이 나타날 가능성도 높다는 분석이 나온다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 “양도세 완화가 거래를 많이 할 수 있게 하는 장치”라며 “내년 6월부터는 세율 자체가 상당히 높아져 시장에 매물이 나오지 않을 가능성이 높다”고 밝혔다.
오히려 다주택자들의 증여가 늘어날 것으로 예상할 수 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “양도세 인상시 주택 매물 잠김 부작용을 고려해 1년 정도의 유예 기간을 설정했고, 주택을 매각하라는 사인으로 받아달라”면서 “(양도세를 피하기 위해) 증여로 돌려가면서 나타날 수 있는 문제점에 대해서는 별도로 검토하고 있다”고 설명했다.
정부는 또 다주택자들이 더 이상 집을 사지 못하도록 다주택자와 법인을 대상으로 주택에 대한 취득세율을 크게 높였다. 취득세율은 현재 1~3주택과 법인은 주택 가액에 따라 1~3%, 4주택 이상은 4%다. 하지만 7월 국회에서 관련 법이 통과되는 즉시 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 강화된다. 새 취득세율 적용 시기는 법 개정안 ‘공포 후 즉시’다.
일례로 3주택자가 30억 아파트를 구입시 현재 9,000만원의 취득세를 냈다면 앞으로는 3억6,000만원으로 4배 뛰는 것이다. 2주택자라면 2억4,000만원이어서 집을 사는 부담도 높아질 수 밖에 없게 됐다. 이는 다주택자의 경우 집값의 15%까지 취득세를 내는 ‘싱가포르 모델’을 차용한 것으로 더불어민주당과 정세균 국무총리가 강하게 주장했다. 정부 관계자는 “취득세 강화 시기를 늦추면 주택구입 수요를 당기는 유인이 될 수 있어 국회에서 처리되는 즉시 시행할 계획”이라고 말했다.
/강동효기자 kdhyo@sedaily.com 세종=황정원기자 garden@sedaily
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