변창흠 국토교통부 장관이 내년 설 전에 주택 공급 방안을 내놓겠다고 밝히면서 ‘변창흠표’ 공공 자가 주택에 대한 관심이 커지고 있다. 변 장관은 취임사에서 공공 분양과 임대 이외에 공공 자가 주택을 공급해 주택 시장 생태계를 더 풍부하게 하겠다고 언급한 바 있다. 이 주택의 핵심은 싼값에 공급하지만 이익을 공공이 상당 부분 가져가는 것이 골자다. 이렇다 보니 서울 도심 등 입지가 월등하게 뛰어난 지역을 제외하면 시장에서 외면받을 가능성이 큰 것이 현실이다.
30일 국토교통부에 따르면 정부는 서울 용산정비창 등 ‘8·4 공급대책’ 당시 발표한 주요 지역과 남양주 왕숙 등 3기 신도시를 대상으로 공공 자가 주택 도입 여부에 대한 검토를 시작했다. 구체적인 지역과 비율은 사업성과 주민·지방자치단체 의견 등을 종합적으로 고려해 결정하겠다는 입장이다. 공공 자가 주택은 환매 조건부 분양 주택, 토지 임대부 주택, 지분형 주택 등이며 시세 차익을 분양자와 공공이 나눠 갖는 방식이다. 구체적으로 살펴보면 환매 조건부 분양 주택은 주택을 팔 때 예금 금리 수준의 이자를 더해 공공에 팔아야 하는 방식이고 토지 임대부는 토지는 공공이 보유하고 주택만 분양자가 소유하는 형태다. 지분형은 분양자와 공공이 주택 지분을 나눠 가져 시세 차익도 공유하는 형태다.
시장에서는 공공 자가 주택과 관련 대규모 공급이 예정된 지역 위주로 일정 비율이 도입될 것으로 내다보고 있다. 서울에서는 용산정비창과 태릉 CC가 대표적이다. 용산정비창과 태릉 CC는 각각 1만 가구가량의 주택이 조성될 예정인데 10% 수준에서 공공 자가 주택이 도입될 가능성이 제기된다.
3기 신도시에서는 서울보다 많은 10~20% 수준까지도 공공 자가 주택이 공급될 가능성이 있다. 정부는 8·4대책에서 3기 신도시 용적률을 높여 1만 가구가량을 추가 공급하겠다고 밝힌 바 있어 가용 물량이 늘어난 상황이다. 이에 따라 남양주 왕숙(6만 6,000가구), 고양 창릉(3만 8,000가구), 하남 교산(3만 2,000가구) 등에서는 공공 자가 주택을 10~20%까지 공급할 수 있을 것으로 전망된다.
전문가들은 공공 자가 주택과 관련해서는 서울 핵심 지역을 제외하면 성공하기 어려울 것이라는 의견이 지배적이다. 환매 조건부와 토지 임대부 주택은 이미 과거에도 한 차례 실패한 바 있다. 지난 2007년 경기 군포에서 환매 조건부 주택 시범 사업을 시행했는데 전체 물량의 92%가 주인을 찾지 못할 정도로 외면받았다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “우리 국민은 주택을 온전히 소유하려는 욕구가 강하기 때문에 공공 자가 주택은 시장에서 성공하기 어려울 것”이라며 “본인이 장기 거주한 뒤 집값이 올랐는데 그 과실을 공공과 나눠야 한다는 데 거부감이 클 수밖에 없다”고 평가했다./강동효기자 kdhyo@sedaily.com
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