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사회사회일반
[단독]'최고매출 천억' 기획부동산 553개 색출···국토부 '매매업 등록제' 추진

[기획부동산의 덫]

■본지 기획부동산 실태 조사

<하> 반복되는 사기 피해 막으려면

/서울경제DB




개발이 사실상 어려운 임야 지분을 판매하는 기획부동산이 2019년 경기도 땅만 1조 원 어치 넘게 판 것으로 나타났다. 경기도에 개발 호재가 많은 만큼 기획부동산의 주요 먹잇감이 되었기 때문으로 풀이된다.

1일 토지·건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵이 경기도의 실거래 데이터를 분석한 결과 2019년 기획부동산 법인의 임야 지분 판매액은 1조243억 원을 기록했다. 2018년 8,831억원보다 16% 증가한 수치다. 2019년 기획부동산의 지분 판매 건수는 4만4,281건이다. 거래 면적은 1,680만여㎡로 여의도 면적(290만㎡)의 5.8배에 달했다. 건당 거래액은 2,200만여원이었으며 3.3㎡당 평균 가격은 20만원가량이었다.

경기도가 최근 발표한 지분 판매 기획부동산 피해 주의 지역. 기획부동산 법인이 개인에게 지분을 판매하고 있는 지역은 빨간색으로, 기획부동산 법인이 최근 개인에게 땅을 사들인 지역은 연두색으로 표시했다./자료=이재명 경기도지사 트위터


◇2015년부터 임야지분 거래 급증

기획부동산은 지난 2015년부터 임야 판매를 본격화한 것으로 분석된다. 경기도에서는 2015년부터 임야 지분 거래가 부쩍 늘었다. 실거래 신고가 시작된 2006년부터 2014년까지는 평균 1만5,000여건에 머물던 거래량이 2015년 2만1,147건으로 2만건선을 돌파한 것. 이후 매년 5,000여건씩 늘다가 지난 2019년에는 4만1,288건으로 정점을 찍었다. 그 사이 전국 임야 지분 거래 중 경기도가 차지하는 비중은 2014년 31%에서 2019년 53%까지 증가했다.

더군다나 이러한 임야 지분 거래는 대부분이 기획부동산이 일으킨 것으로 분석됐다. 경기도가 지난 2018년~2019년 기획부동산의 거래를 추적한 결과 2018년에는 임야 거래의 87%, 2019년에는 임야 거래의 99%에 달했다.



◇허가구역 지정 뒤 거래액 급감

지난해 경기도가 토지거래허가구역으로 기획부동산 봉쇄 조치를 단행하자 거래 증가세가 꺾이기도 했다. 지난해 경기도의 임야 지분 거래는 3만4,685건으로 전년 보다 16% 감소했다. 앞서 경기도는 지난해 7월 기획부동산의 투기 조장이 우려되는 지역을 추려 과천시 6배 규모(211.98㎢)를 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 지난해 12월에는 24.6㎢ 규모 땅을 추가로 지정했다. 허가구역에서 임야를 사려는 사람은 임업 경영 계획을 제출해야 하는 만큼 기획부동산이 투기용으로 파는 게 차단된다. 실제로 대규모 토지거래허가구역 지정 이후인 지난해 8~10월 거래액은 전년 동기 대비 41% 수준으로 줄었다.

◇다른 시·도 풍선효과 우려도

기획부동산 방지책으로 허가구역이 효과를 보이고 있긴 하지만 이 역시 임시 처방이라는 지적이 있다. 경기도의 모든 임야를 허가구역으로 지정하진 않은 만큼 기획부동산이 허가구역이 아닌 임야를 사다가 쪼개 팔 수 있기 때문이다. 또 기획부동산이 경기도가 아닌 다른 시·도의 땅을 더 많이 구해다 파는 풍선효과 우려도 나온다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “기획부동산은 전국 단위의 판매 조직을 운영하기에 어느 땅이든 구하기만 하면 판매에 나설 수 있다”며 “다른 시·도에서도 기획부동산 판매 움직임을 탐지해 허가구역 핀셋 지정을 해야 한다”고 말했다.

■경기도, 기획부동산 553개 색출…이재명 "사기 발 못 붙일 것"

경기도가 지난 3년여간 기획부동산이 판매한 임야 지분을 전수 분석한 결과 법인 553개가 특정된 것으로 나타났다. 특히 최대 백여개의 법인이 함께 땅을 팔아오는 등 거대한 기획부동산 집단이 있는 것으로 드러났다. 이재명 경기도지사는 이러한 현황을 확인하고 여러 조치를 취한 뒤 기획부동산을 향해 경고했다.

경기도가 부동산 실거래가 정보 플랫폼 밸류맵에 의뢰해서 받은 ‘기획부동산 추적’ 결과를 보면 기획부동산 법인 553개(법인명 기준, 법인번호 같으나 법인명이 다르면 중복집계)가 특정됐다. 이는 지난 2018년부터 2020년10월까지 2조4,464억원어치 판매된 경기도의 임야 지분 거래를 분석한 결과다.



이중 매출이 100억원을 넘는 법인은 61개에 달했다. 매출 1위는 코리아경매(이전 법인명인 신한법원경매분 포함)였다. 코리아경매는 해당 기간 동안 300여개 땅의 지분 1,085억원어치를 팔았다. 판매 건수는 4,888건으로 건당 판매액은 2,221만원가량이었다. 그 다음으로 제이경매(659억원, 더한국경매분 포함), 우리토지정보(578억원, 토지정보분 포함), 우리랜드옥션(513억원), 케이비경매법인(502억원, 우리경매법인분 포함), 공경매 뱅크(433억원) 순이었다.

대다수의 법인은 다른 법인들과 함께 땅을 팔아온 것이 확인됐다. 5개 이상의 법인과 같은 땅을 판 법인은 201개로 전체의 36%였는데, 이들의 판매액은 1조4,195억원으로 전체의 58%였다. 이는 집단을 이룬 법인들이 같은 땅을 팔아가며 판매를 주도한 때문으로 풀이된다.

가장 많은 법인과 관계를 맺은 법인은 하나경매였다. 하나경매가 지금까지 팔아온 땅은 다른 111개 법인도 같이 팔았다. 그 다음으로는 코리아경매(108개), 제이에스경매(107개), 이케이경매(102개), 다래경매(101개), 청구에셋(101개) 순이었다.

부동산 실거래가 정보 플랫폼 밸류맵이 파이썬(Python)을 이용해 경기도에서 임야 지분을 판 기획부동산 법인 100개의 관계망을 분석한 결과. 연결된 법인이 많을 수록 동그라미가 커지며 중심에도 가까워진다. 우리경매와 코리아경매가 큰 그룹 2개를 이뤘으며 바르다건설은 중간그룹을, 법원경매가 소그룹을 형성했다./자료=밸류맵


밸류맵이 파이썬(Python)을 이용해 연관 법인수 상위 100개 법인의 관계망을 분석한 결과 우리경매와 코리아경매가 큰 그룹 2개를 이뤘다. 그리고 바르다건설은 중간그룹을, 법원경매가 소그룹을 형성했다.

이는 서울경제가 지난 2019년4월 기획부동산이 판매한 토지 중 공유인수 상위 50개에 있는 법인들을 추적했던 결과가 전체 실거래 자료 분석을 통해 뒷받침된 것이다. 당시 본지 분석에서는 ▲케이비 ▲우리·청구 ▲신한·하나·코리아 등 세 개 그룹이 한 덩어리를 형성하고 있었으며 나라라는 사명을 쓰는 법인들이 별도의 그룹을 이루고 있었다. 필지별로는 앞의 세 그룹이 50개 중 36개 토지 판매에 관여했으며 나라는 8개 토지를 팔았다. [참조기사 ▶[단독] 두 '큰손' 기획부동산, 年1조어치 땅 판매 '쥐락펴락'…갖고보니 '기획된 땅']

지난해 12월9일 경기도청 상황실에서 열린 기획부동산 불법행위 근절 업무협약식에서 최해영(왼쪽부터) 경기남부지방경찰청장, 이재명 경기도지사, 이문수 경기북부지방경찰청장이 기념촬영을 하고 있다./사진제공=경기도


이재명 지사는 지난해 이 같은 사실을 보고받고 토지거래허가구역 지정과 경찰과의 수사 공조 협약으로 대응에 나선 상태다. 이 지사는 지난달 4일 본인의 페이스북에 토지거래허가구역 추가 지정 사실을 알리며 “토지 지분 매입해서 돈 벌게 해 주겠다는 건 사기”라며 “경기도에선 기획부동산 발붙일 수 없게 할 것"이라고 썼다. 이어 “기획부동산업자 여러분, 지분 쪼개기나 지분 매각을 시도하는 순간 곧바로 포착되고 허가구역으로 지정되어 토지 구입 투자금 다 잃는 수가 있으니 이제 경기도에선 쪼개 팔기 불로소득 포기하시기 바란다”고 썼다.

■국토부, 기획부동산 겨냥 '매매업 등록제' 추진…“임야지분 거래 허가제도 필요”



쓸모 없는 땅을 투자 가치가 있는 부동산인 것처럼 속여 파는 기획부동산들로 인해 서민 등의 피해가 속출하면서 재발 방지를 위한 정책이 마련돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 정부와 국회도 최근 기획부동산의 불법행위를 처벌하기 위한 제도 개선에 나섰다. 다만 이 같은 법안이 시행되더라도 여전히 기획부동산들이 빠져나갈 구멍이 존재하는데다가 범죄수익에 비해 처벌규정이 가볍고, 피해자 사후구제 방안은 여전히 미비해 보다 강력하고 보완적인 대책 수립이 병행돼야 할 것으로 보인다.

◇당국, 대응책 입법화 돌입

앞서 국토교통부는 기획부동산에 대한 대응책을 입법화하는 작업에 들어갔다. 정부는 진성준 더불어민주당 의원과 협의해 지난해 11월 진 의원이 발의한 ‘부동산거래 및 부동산서비스산업에 관한 법률안’에 기획부동산 대응책을 넣었다. 해당 법안은 부동산매매업자에 대해 일정 규모의 자본금을 갖춰 등록하도록 의무화하는 내용을 담았다. 부동산매매업자가 불특정다수에게 거짓 부동산 개발 정보를 퍼뜨리거나 거짓·과장 사실, 속임수로 타인이 부동산을 매수토록 유인하면 2~3년이하 징역형이나 2,000만~3,000만원 이하 벌금형에 처하도록 한 처벌 규정도 명시됐다. 특히 토지 지분을 파는 경우에는 감정평가서를 제공하도록 함으로써 경제적 가치가 낮은 토지를 여러 조각의 지분으로 쪼개어 파는 기획부동산들의 전형적 수법에 족쇄를 채우는 내용도 포함됐다. 이에 대해 진성준 의원실 관계자는 “토지 지분 거래 시 감정평가서를 제공하도록 하면 시세의 5~10배로 팔지는 못할 것”이라며 “기획부동산이 원천 차단될 것으로 기대한다”고 말했다. 부동산 관련 불법행위를 감시·조사하는 부동산거래분석원 설치방안도 법안에 담겼다.

다만 입법이 완료되더라도 미등록 상태로 ‘떳다방’식 점조직으로 설립됐다가 사라지는 유령업자들을 일일이 적발해 내기엔 현실적으로 행정력이 모자를 수 있다. 따라서 기획부동산에 대한 민간의 신고·감시를 활성화하기 위해 일종의 포상금을 내건 ‘파파라치 제도’를 도입하는 방안도 검토할 필요가 있어 보인다. 아울러 기획부동산을 통한 범죄기대수익은 적게는 수억원에서 많게는 수십억·수백억원 이상에 이르는 반면 법안이 규정한 징역형이나 벌금형 형량은 낮아 보다 강한 징벌 부과가 필요해보인다. 기왕 ‘부동산거래분석원’을 설치하려한다면 금융소비자보호원처럼 부동산소비자보호기능 및 상담·지원 기능을 하도록 해당 법안을 보완할 필요도 있어 보인다.



◇“임야 지분 거래에 허가제 적용해야”

아예 기획부동산이 발 붙이지 못하도록 강력한 사전적인 거래 제한이 필요하다는 목소리도 나온다. 임야 지분 거래에 대한 허가제를 적용하는 방안을 국토부에 건의한 경기도가 대표적인 사례다. 경기도는 기획부동산 판매 위험성이 있는 일부 임야에 대해 토지거래허가구역을 지정해 기획부동산의 판매를 봉쇄했는데, 임야 지분 거래에 대해 원칙적으로 허가제를 적용하는 방안이다. 허가제가 적용되면 임업 경영 등 본래 목적이 아니고서는 임야를 살 수 없게 된다. 임야 지분을 투기 용도로 파는 곳은 주로 기획부동산이니 이를 전면 제한하자는 취지다. 실제로 경기도에는 지난해 토지거래허가구역을 지정한 뒤에도 별다른 민원이 들어오지 않는다고 한다.

다만 전문가들은 공유인수가 특정 숫자를 넘는 토지에 대해서만 허가제를 적용하는 방안을 제안한다. 모든 임야 지분 거래에 허가제를 적용하면 재산권 침해나 과잉 입법 논란이 일 수 있어서다. 또 기획부동산은 비교적 넓은 면적의 토지를 싸게 사서 수십~수천명에게 쪼개 파는 방식으로 영업하고 있기에 공유인이 몇십인 이상인 토지에만 적용해도 기획부동산의 판매가 막힐 것이란 분석이다. 네이버카페 ‘기획부동산 피해 대책 법률연구소’의 이광휘 매니저는 “지분 보유자가 20인 이상인 토지에만 허가제를 적용해도 상당한 효과를 발휘할 것”이라고 말했다.

토지 면적별로 규제를 세분화해야 한다는 지적도 있다. 만약 공유인수 몇십인 이상인 토지부터 허가를 받도록 한다면 미리 땅을 분할해 허가제를 피해갈 수 있다는 이유에서다. 김상희 법무법인 혜 고문은 “큰 땅의 경우 분할을 신청하면 받아주기도 한다”며 “예컨대 330㎡인 임야라면 공유인 3명 이상부터는 허가를 받아야 한다는 식의 면적별 규제로 가야 한다”고 말했다.

기획부동산이 4,800여명에게 쪼개 팔아 970억원의 매출을 올린 경기도 성남시 금토동 산73번지의 토지이용계획확인서. 이 땅의 개별공시지가는 1㎡당 2만1,700원인데 기획부동산은 7만원가량에 쪼개 팔았다. 또 개발제한구역, 공익용산지 등의 지역·지구가 적용된 것이 눈에 띈다. 공익용 산지는 공공의 목적으로 사용하는 산지라는 의미로 거의 100% 개발이 불가능하다는 평가다. /자료=국토교통부 토지이용규제정보서비스


◇“토지이용계획 확인 후 자필 사인”

실거래 신고를 받을 때 ‘토지이용계획확인원을 확인했다’는 항목을 넣고 자필 서명을 하자는 제안도 있다. 기획부동산은 법무사에게 등기이전업무를 맡겨 매수자도 모르게 대리 신고한다는 게 업계 전언이다. 이 실거래가 신고 위임장에 ‘토지이용계획확인원을 확인했는지’ 등의 항목을 넣고 매수자 자필 서명을 해야 만 신고를 받아주자는 것이다.

토지이용계획확인원에는 용도지역, 개발제한구역 여부, 공시지가 등이 나온다. 매수자가 이를 확인하면 기획부동산이 판 임야 지분이 개발이 사실상 불가능한 땅이라는 점과 실제 가격이 얼마인지 알 수 있게 된다. 많은 기획부동산 피해자 대리를 한 법무법인 관계자는 “공인중개사를 통해 거래할 때 중개대상물확인서를 작성토록 하는 것과 같은 취지”라며 “이러한 절차를 만들어 놓으면 매수자 몰래 위임장을 작성해 신고할 경우 형사적으로 문제 삼을 수도 있을 것이라고 말했다.

◇“기부채납 등 지분 정리 도와야”

지자체가 피해자의 지분을 기부채납 받거나 싼값에 매입해주는 등의 적극적인 구제책이 필요하다는 지적도 나온다. 기획부동산이 판매한 지분은 쓸모가 없어 처분할 방법이 없기 때문이다. 만약 피해자가 사망하게 되면 지분은 상속자들에게 추가로 쪼개지게 된다. 따라서 세대가 바뀌면서 땅 주인이 더욱 늘어날 수 있다. 이 매니저는 “피해자들은 쓰지 못하는 땅에 대해 평생 세금을 내고 사후에는 자식들에게 물려줘야 한다”며 “이대로 놔두면 전 국토가 지분으로 더 갈가리 찢기게 된다”고 말했다.

피해자들이 다른 지분 공유인의 정보를 확인할 수 있도록 하는 방안을 마련하자는 제안도 있다. 피해자가 기획부동산에 대해 단체 소송을 하려거나 땅 분할 등을 진행하려면 공유인에게 연락해야 하는데 등기부등본에 있는 주소지 외에는 정보가 없어서다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “매수자가 다른 공유인에게 연락을 취할 수 있도록 하는 제도 구축과 권리 부여가 필요하다”고 말했다.

■“전·답 판매 기획부동산도 단속해야…농지법 위반 경고 필요”

임야 지분을 파는 기획부동산에 대한 규제 움직임이 본격화되는 가운데 전(田·밭)과 답(畓·논)의 지분을 파는 기획부동산에 대한 단속과 대책도 필요하다는 지적도 있다. 지난해 경기도가 임야 판매 기획부동산을 겨냥해 과천시 6배 규모의 토지거래허가구역을 지정하자 기획부동산이 전답 판매를 늘리고 있다는 이유에서다.

법조계에 따르면 기획부동산의 전답 판매 방식에는 편법, 불법 소지가 있다는 게 지적이 나온다. 기획부동산은 판매할 전답을 구할 때 회사 임원 등에게 돈을 주어 개인 명의로 매입하게 한다. 법인 중에선 농업법인만 전·답 매입을 매입할 수 있도록 한 규제를 피해가는 것이다. 실제로 본지가 공유인수 수십명 내외인 전답의 등기부등본을 여러 개를 확인한 결과 법인이 아닌 개인 한 명이 땅을 매입한 뒤 다른 개인 수십명에게 지분을 쪼개어 팔았다.

이는 기획부동산 법인이 토지 소유자인 개인과 컨설팅 계약을 맺고 매수자들에게 지분을 판매하는 방식이라고 한다. 기획부동산은 매매 대금을 매매 대금은 법인계좌로 입금받는다고 한다. 그리고 이중 일부를 컨설팅 명목으로 가져간다고 한다. 네이버카페 ‘기획부동산 피해 대책 법률연구소’의 이광휘 매니저는 “기획부동산 법인이 개인에게 돈을 주어 땅을 사게 하는 것은 금융실명제 위반이며 판매 행위에는 미등기전매 소지도 있다”며 “그러나 이를 발각하고 처벌하는 사례는 거의 못 봤다”고 말했다.

전문가들은 기획부동산의 이같은 투기적인 전·답 판매를 막기 위해 농지법 위반 여부를 면밀히 확인해야 한다는 지적이다. 전·답을 사는 사람은 농사를 지을 목적이 맞다는 농지취득자격증명서를 받아야 한다. 지분 매수자들은 농사를 지으려는 의사가 없지만, 기획부동산은 법무사를 통해 증명서를 허위로 받아준다. 김상희 법무법인 혜 고문은 “10㎡내외의 전·답 지분을 사도 농지자격취득증명서가 나오는 게 엄연한 현실”이라고 말했다.

따라서 전·답 지분 매수자가 읍·면사무소 등에 농지자격 신청을 했을 때 담당 공무원이 본인에게 전화해 ‘농지법 위반일 경우 처벌을 받는다’고 주지시킬 필요가 있다는 조언이다. 한 법무법인 관계자는 “지분 매수자들에게 이같은 사실을 강조하면 지분 사는 것을 주저하거나 재고할 것”이라고 말했다.

/조권형 기자 buzz@sedaily.com, 박진용 기자 yongs@sedaily.com
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