공동주택은 물론 단독주택 등 공시가격이 올해 크게 오르면서 후폭풍이 예사롭지 않다. 현 정부 들어 공시가격을 끌어올리면서 해마다 납세자들의 반발 등 여러 부작용이 발생했다. 하지만 올해는 더 예사롭지 않다. 정부가 정한 공시가격 현실화율 계획에 따라 앞으로는 집값이 하락해도 공시가격은 매해 오르기 때문이다. 납세자들의 반발 역시 올해는 역대급이 될 것으로 보고 있다.
서울경제가 전문가들을 대상으로 긴급 조사한 결과 공시가격 및 보유세 전반에 대한 제도 개선이 필요하다고 입을 모은다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “가장 큰 문제는 공시가격 산정 결과의 공정성”이라며 “국민들 눈높이에서 과연 어떻게 산출이 됐느냐에 대한 신뢰와 믿음이 필요한 시기”라고 말했다. 그는 이어 “상승률도 워낙 높다 보니 담세능력 문제로 이어지는 것”이라며 “지금과 같은 추세라면 추후 거의 쇼크 수준의 세금이 부과될 수 있다. 연령, 보유 기간 등에 따라 감면 제도를 강화하거나 종합부동산세 기준 9억 원을 상향시키는 논의 등을 통해 세 부담이 폭증하는 문제를 다뤄야 한다”고 제언했다.
◇"보통사람도 종부세? 기준·세율 조정해야"=전문가들은 특히 정부 기조대로라면 수년 내 부유층뿐 아니라 중산층도 종부세를 부담하게 되는 구조라고 보고 있다. 국토부에 따르면 올해 70.2%인 공시가격 현실화율은 오는 2030년까지 90%까지 높아진다. 현재 10억 원 아파트를 보유한 1주택자의 경우 앞으로 9년간 아파트 시세가 전혀 오르지 않더라도 현실화율 90%를 적용받아 결국 종부세 부과 대상(9억 원 초과)이 된다. 중산층도 내는 세금이라면 과연 종부세의 성격은 무엇인가에 대한 문제 제기가 나오는 이유다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 “종부세는 일종의 부유세인데 보통사람도 내라고 하는 것은 형평성에 어긋나고 담세능력과도 맞지 않는다”며 “9억 원이라는 종부세 기준을 12억 원이나 15억 원으로 올려야 한다”고 제언했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수도 종부세에 대한 세율이나 부과 기준을 조정해야 한다고 밝혔다. 이 교수는 특히 “종부세가 합리적 조세로 인정받을 수 있는 논리적 근거는 지하경제인 임대소득세 과세를 대신하는 역할”이라며 “이를 인정한다면 종부세 과세 수준은 임대소득의 일정 비율을 넘어서서는 안 된다”고 했다.
이 교수에 따르면 현재 수도권의 임대 수익률은 3%이며 이에 대한 최고 세율이 30% 정도로 가정할 경우 보유세의 최고 실효세율은 1%가 된다. 그렇지만 현재 다주택자에 대한 종부세율은 6%에 이른다. 이 교수는 “임대 수입을 모두 세금으로 지불하고도 모자라 그 다섯 배의 금액을 임대인 호주머니에서 꺼내서 더 내기를 요구하는 셈”이라면서 “도를 지나친 징벌적 과세이고 이는 결국 민간 임대주택의 공급 위축을 불러 전월세 급등, 전월세 주택 품귀 현상으로 이어져 주택 시장의 고통이 될 소지가 크다”며 종부세 조정을 촉구했다.
◇공시가격 혼란, 정부 책임론에 위헌 논란도…"보유세 정책 전반 개선하라"=정부의 역할과 책임을 강조하는 의견도 많았다. 이 교수는 “만약 정부가 과세 목적으로 공시가격을 사용하겠다면 납세자 부담이라는 관점에서 변동성을 줄여주고 충격을 완화하는 부분을 고민해야만 한다”며 “과세 기준에 실거래가를 쓰는 국가도 있고 별도 가격을 쓰는 국가도 있지만 어느 경우든 세 부담 완충장치를 둬서 이번 국내 공시가격 논란처럼 두 배 가까이 올라 세금 부담이 확 느는 경우는 없다”고 꼬집었다.
두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “그동안 정부는 보유세를 높이고 거래세는 낮추겠다고 공언해왔지만 실제로는 거래세도 높이고 보유세도 높이며 증세 기조를 강화하고 있다”며 “주택 가격 상승의 가장 큰 원인이 정책 실패라는 점을 고려하면 이 같은 증세 기조는 정부가 취할 바람직한 조세 방향이 아니다”라고 꼬집었다.
두 위원은 그러면서 보유세 전반의 재검토를 제안했다. 그는 “이번 공시가격 논란에서 보듯 보유세 과세에는 공정성 문제가 녹아 있다. 지방세·국세 등 구분을 떠나 종부세를 포함한 보유세별 성격부터 다시 규명해 재편할 필요가 있다”며 “이는 세금 부담을 줄이자는 차원을 넘어 현시점에서 조세에 대한 국민적 공감을 확보하자는 것”이라고 강조했다.
공시가격에 정부가 개입하는 방식이 위헌이라 개선해야 한다는 지적도 나왔다. 한국납세자연합회장인 홍기용 인천대 경영학과 교수는 “지난해 4월 7일부로 부동산가격공시법이 개정되면서 국토부 장관이 시세 반영률을 설정할 수 있게 됐다”며 “정부가 의도한 주관적 가격대로 세금이 정해지게 되는 것인데 이는 조세법률주의에 반하는 것”이라고 주장했다. 헌법 59조는 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다고 명시하고 있다. 홍 교수는 “지금은 정부가 마치 (보유세 산정과 부과에 대한) 전권을 얻은 것처럼 허가 없이 조절하고 있다”며 “그 결과 현재 그 누구도 서울의 공동주택 공시가격 상승률이 왜 19%이며, 세종은 왜 70%인지 설명할 수가 없다”고 개정을 촉구했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공시가격 현실화에 대한 공감대가 있다 하더라도 문제는 속도”라면서 “아무리 좋은 음식도 빨리 먹으면 체한다”며 공시가격 현실화 로드맵의 재조정을 주문했다.
/김흥록 기자 rok@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@sedaily.com
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