올해 아파트 등 공동주택 공시 가격이 폭등하면서 이른바 ‘서민 주택’으로 평가받던 공시가 1억 원 미만 아파트가 약 20만 가구 줄어들 것으로 보인다. 이들 대부분은 수도권 외곽이나 지방에 자리잡고 있다. 공시가 1억 원 미만 공동주택에 주어지는 혜택을 노리고 아파트를 매입한 ‘원정 투자자들’이 매도에 나서면서 지방 주택 시장 하락을 견인할 수 있다는 예측도 나온다.
22일 국토교통부에 따르면 올해 공시 가격 1억 원 미만 공동주택은 429만 5,742가구가 될 것으로 전망된다. 지난해(448만 7,820가구)보다 19만 2,078가구(4.3%) 줄어든 규모다. 전국 아파트 가격이 급등하면서 저가 아파트도 감소하게 된 것이다.
서울경제가 조사한 결과 울산 남구 옥동의 ‘도성’ 아파트 전용 50.25㎡의 경우 공시가가 지난해 9,840만 원에서 올해 2억 500만원으로 2배 넘게 급등할 것으로 전망된다. 이들 단지 외에도 지난해 공시 가격이 9,000만 원대인 저가 아파트들이 올해는 1억 원을 넘어서게 된다.
저가 아파트의 공시 가격 상승에는 규제에 따른 반사이익으로 실거래가가 크게 오른 것이 주요했다. 앞서 정부는 지난해 7·10 대책을 내놓으면서 취득세율을 최고 12%까지 높였다. 다만 공시가 1억 원 미만 주택은 기본 취득세율(1.1%)을 적용하도록 했다. 취득세 중과에서 제외했고 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않도록 했다.
청약 자격 유지를 원하는 무주택자에게도 공시 가격이 낮은 아파트는 매력적인 투자처였다. 1주택자라 하더라도 전용면적 60㎡ 이하로 공시 가격이 1억 3,000만 원(수도권)이나 8,000만 원(비수도권) 이하인 소형·저가 주택을 보유하면 일반 청약에서 무주택으로 간주, 청약 자격 및 가점을 유지할 수 있다.
상황이 이렇다보니 공시가 1억 원 미만의 주택을 매입하는 투자자도 적지 않았다. 울산 남구 옥동의 ‘도성’ 전용 50.25㎡의 경우 매매 실거래가가 2019년 12월 1억 6,000만 원에서 지난해 12월 3억 9,000만 원까지 급등했다. 포항 북구 창포동의 ‘두호주공3단지’ 전용 47㎡의 경우 2019년 12월 5,000만 원에 거래됐지만 지난해 12월 1억 7,500만 원까지 올랐다.
국토교통부에 따르면 이번에 인상된 공시 가격은 결정·고시가 이뤄지는 오는 4월 말(29일 혹은 30일)부터 적용된다. 이후 다주택자가 아파트를 추가 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 매도하더라도 양도세 혜택을 받을 수 없다. 무주택 자격 유지를 원하는 청약 수요자들 또한 해당 기간 이전에 주택을 매도해야 한다.
서민 주택 감소는 특히 지방 주택 시장에 악재가 될 것으로 보인다. 지난해부터 정부가 다주택자에 대한 규제를 강화하자 혜택을 받을 수 있는 지방의 공시 가격 1억원 미만 아파트가 부상했다. 특히 재건축 가능성이 큰 저층 주공 아파트들이 투자자들의 표적이 됐다. 이 같은 아파트들은 거래량 급증과 함께 거래 가격이 많게는 3배 이상까지 뛰었다.
/권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
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