서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘부랜드’와 윤수민 NH농협은행 ALL100 자문센터 부동산 전문위원이 나눈 ‘대출 금리와 부동산 투자 상품’에 대한 대화 마지막 편입니다.
이번 시간에는 ‘주택담보대출금리’와 ‘주택 가격과 금리의 상관관계’에 이어 ‘부동산 펀드’와 ‘리츠’ 등 부동산 간접 투자 상품을 설명하며 대단원의 막을 내리고자 합니다.
다음은 윤 위원과의 문답입니다.
△‘부동산 간접 투자’란?
□소액으로도 가능한 부동산 투자가 있다고 하던데?
▶부동산 투자라고 하면 흔히 직접 투자만 생각합니다. 어느 정도 자본이 있어야 부동산 투자가 가능하다고 생각하는 것이죠. 하지만 간접적으로 투자하는 방법이 있습니다. ‘부동산 펀드’와 ‘리츠’가 대표적이죠.
□왜 일반인들에게 부동산 간접 투자 상품이 익숙하지 않을까요?
▶우선 리츠는 활성화되기까지 시간이 많이 필요했던 것으로 보입니다. 리츠는 2000년, 부동산 펀드는 2004년에 처음 도입됐는데요. 리츠가 부동산 펀드보다 먼저 도입됐는데도 불구하고 사람들이 거의 모르는 실정이죠. 이는 리츠와 관련된 법이 활성화되지 못했기 때문인 것으로 보입니다.
부동산 펀드가 활성화되지 못한 원인은 운용 방식에 있습니다. 부동산 펀드는 대부분 사모 방식(특정 사람들만 참여할 수 있는 투자 방식)으로 모집되는데요. 이 때문에 ‘개인이 참여할 수 없는 시장’으로 판단한 탓에 부동산 펀드로의 유입이 활성화되지 못했다고 보여집니다.
△‘부동산 펀드’와 ‘리츠’란?
□부동산 펀드와 리츠는 어떤 투자 상품인가요?
▶부동산 펀드는 금융 상품입니다. 하나의 펀드를 모집해서 부동산 상품을 사고 운영하는 기간 동안의 수익을 배분합니다. 그리고 펀드가 종결하는 시점에 대상자산을 매각하게 되죠. 그때 나오는 시세차익에 따라 수익을 얻기도 하고 손실을 보기도 하죠. 결국 대상자산이 부동산일 뿐 금융시장의 펀드와 동일합니다.
리츠는 하나의 회사입니다. 펀드와 동일하게 하나의 부동산 투자 회사가 자금을 모아 부동산을 구입하고 운영하는 방식입니다. 그 과정에서 시세차익이 발생할 수도 있고 투자에 따른 이자가 지급되기도 합니다.
□부동산 펀드와 리츠 모두 다수의 자금으로 부동산에 투자를 한다는 공통점이 있는 것으로 보입니다. 반대로 두 상품의 차이점은 어떤 것이 있을까요?
▶우선 관리 감독 기관이 다릅니다. 부동산 펀드는 금융상품이기에 금융위원회에서 관할하는 반면 리츠는 부동산 투자 회사이므로 국토부에서 관리합니다.
상품에서도 차이가 있습니다. 부동산 펀드와 리츠 모두 수익형 부동산을 대상 자산으로 합니다. 다만 펀드는 주로 상업용 부동산이나 업무용 부동산 또는 임대 수입을 베이스로 하는 경우가 많습니다. 반면 리츠는 부동산과 관련된 모든 상품들에 투자를 한다는 특징을 가지고 있죠.
그리고 펀드는 하나의 펀드당 하나의 투자 물건만 설정이 가능합니다. 하지만 리츠는 펀드와 달리 얼마든지 투자 물건을 늘리거나 줄일 수 있죠.
위의 차이 뿐 아니라 부동산 펀드와 리츠는 여러 차이점을 갖고 있습니다. 펀드는 일정 기간 동안 환매를 못하는 조건을 가지고 있는 경우가 많고 리츠보다 설립하기 쉽다는 특징을 가지고 있습니다. 아무래도 회사보다는 상품이기 때문이죠. 리츠는 주식처럼 자유롭게 사고팔 수 있다는 특징이 있습니다. 펀드 대비 진입 장벽에 거의 없다고 볼 수 있습니다.
△‘리츠’가 뜨는 이유
□왜 최근에 들어서 리츠가 인기일까요?
▶가장 큰 이유는 저금리 때문입니다. 저금리가 지속되자 리츠의 수익률이 2~6% 선으로 이전보다 높아졌습니다. 그 결과 예금·적금보다 리츠를 선호하는 투자자가 증가한 거죠. 또한 2019년에 리츠를 활성화하기 위한 정부 정책이 다수 발표됐습니다. 그 영향으로 리츠 설립 요건이 완화되고 시장에서도 리츠 활용을 위한 노력이 적극적으로 이루어지고 있습니다. 리츠가 포트폴리오 구성에 좋다는 점도 찾는 사람들이 늘어난 이유로 볼 수 있습니다. 통상적으로 부동산 상품의 수익률은 주식과 채권의 중간 정도로 판단되기 때문입니다.
□다른 나라의 리츠와 비교하자면요?
▶상품 자체의 차이는 없을 것으로 보입니다. 다만 미국의 경우 시장규모가 대단히 큽니다. 작년 말 기준 우리나라에서 상장된 리츠는 13개인 반면 미국은 200개를 넘어섰습니다. 상장된 회사 수뿐만 아니라 대상자산의 규모는 더욱 차이가 많이 납니다. 미국은 리츠가 도입된 지 매우 오래됐기 때문입니다. 부동산 자체가 장기 투자 상품이다 보니 리츠가 운영된 기간이 길수록 사람들의 인식도 좋고 수익률도 좋습니다.
△리츠 투자, 시작 전에 알아야 할 것
□리츠가 다른 주식들에 비해 변동성에서 비교적 안전하다는 의견이 있는데요. 어떻게 생각하시나요?
▶리츠는 배당 가능한 수익의 90%를 모두 배당하게 됩니다. 90% 이상을 배당하다 보니 수익이 안정적으로 관리가 되는 거죠. 단기적으로 투자하는 사람들에게는 지수변동성이 낮은 것이 단점이고 길게 배당수익을 얻고자 하는 사람들에게는 장점이 됩니다.
□그렇다면 어떤 사람에게 리츠 투자를 추천할 수 있을까요?
▶우선 주식과 안정적인 채권을 보유하고 있고 조금 더 높은 수익률을 희망하지만 직접 투자할 금액이 안되는 경우 추천합니다. 리츠를 활용해 안정적인 배당 수입을 얻을 수 있습니다. 두 번째로 은퇴 이후 안정적인 소득을 얻고 싶은 경우 리츠 투자가 적합합니다. 지수에 크게 신경을 쓰지 않고 리츠 투자에서 나오는 배당 소득만 받으며 연금 형태로 투자할 수 있습니다.
□리츠 투자에 있어서 주의해야 할 점은 어떤 게 있을까요?
▶첫 번째로 리츠는 장기 투자 상품입니다. 지수의 변동성을 보고 단기적인 시각에서 투자해서는 안됩니다. 두 번째로 리츠가 가지고 있는 자산이 무엇인가를 살펴보는 것이 중요합니다. 예를 들어 최근에는 코로나로 인해 호텔 리츠는 불황이고 물류창고는 각광 받고 있죠. 이처럼 리츠의 보유 자산을 확인하고 투자해야 합니다. 마지막으로 리츠를 주식과 같은 시각에서 접근해서는 안됩니다. 리츠는 일반 주식과는 다른 수익률 지표를 다룬다는 점을 고려해야 합니다.
/박지연 인턴기자 jypark301@sedaily.com
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