지난해 7월 말부터 시행된 새 임대차법이 시행 1년 여를 맞은 가운데 갱신과 신규 계약 간의 ‘전세 이중가격’ 격차가 더 커지고 있다. 일부 지역에서는 네 배까지 벌어지는 사례도 나왔다. 갱신 계약이 끝나면 결국 해당 세입자가 같은 단지에 계속 거주하기 위해 껑충 뛴 보증금을 부담해야 하는 셈이다.
◇일상화된 ‘한 단지 다른 전세 가격’=22일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 ‘은마’ 전용 76㎡는 지난달 24일 10층이 9억 5,000만 원에 전세 계약됐다. 앞서 지난달 15일에는 같은 단지 같은 주택형 14층이 4억 5,000만 원에 계약됐다. 인근 중개업소에 따르면 9억 원대 계약은 신규 전세 계약이고 4억 원대 계약은 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 이전 계약을 연장한 경우로 파악하고 있다.
새 임대차법 시행 이후 전세 이중가격은 전 지역에서 나타나고 있다. 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 119㎡에서도 지난 4월 9억 7,650만 원의 전세 계약이 이뤄진 후 다음 달 31일에는 21억 원에 전세 계약이 이뤄지기도 했다. 갱신 전세 가격과 신규 전세 가격의 격차가 두 배 이상 벌어졌다.
강남구뿐만 아니다. 서울 노원구 중계동 ‘건영3차’ 전용 84㎡의 경우 갱신 전세가는 4억 원대지만 지난달 신규 계약으로 8억 원이 실거래 등록됐다. 특히 이 단지의 전세 최고가는 지난해 12월 8억 6,000만 원인 반면 최저가는 올 5월 이뤄진 2억 원으로 갱신 가격과 신규 가격의 격차가 네 배 이상 벌어지기도 했다.
전세가 이중가격 구조가 나타나기 전 전세 가격은 최고가와 최저가 차이가 적었다. 그나마 내부 수리 여부에 따라 가구별 전세 가격 격차가 큰 편인 은마 전용 76㎡의 경우도 임대차2법 시행 직전인 지난해 7월 전세가는 최저 4억 7,000만 원, 최고 6억 5,000만 원으로 38.29% 정도의 차이였다. 현재는 두 배가량 벌어졌다.
◇결국 세입자 부담은 커져=갱신 계약과 신규 계약 간 격차가 커질수록 기존 세입자의 부담은 증가한다. 갱신 계약 기간이 종료된 세입자는 신규 계약가격에 맞춰 두 배 이상의 보증금을 내거나 그렇지 못할 경우 다른 지역으로 이사를 갈 수밖에 없다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “세입자들이 갱신 계약을 할 경우 2년은 당장 기존 주택에서 살 수 있지만 그 이후는 어떻게 되는 것인지를 생각하면 주거가 안정됐다고 보기는 어렵다”며 “계약 갱신 자체도 집을 사고 싶은데 살 여력이 없거나 이사를 원하는 다른 지역의 전세가가 올라 기존 전세 계약을 갱신할 수밖에 없는 수요도 포함된 것으로 봐야 한다”고 말했다.
정부는 그럼에도 갱신 계약 비율이 늘었다는 점을 들어 새 임대차법이 긍정적인 효과를 내고 있다고 평가했다. 국토교통부는 전세 갱신율이 임대차법 시행 전 1년 평균 57.2%에서 올 5월 기준 77.7%까지 상승했다는 점을 긍정적 결과로 꼽았다. 또 갱신 계약 중 76.5%가 종전 임대료 대비 5% 이하로 임대료를 인상했다는 점도 정책 효과의 근거로 제시했다.
고 교수는 “현재 전세가와 집값이 급등했기 때문에 갱신 계약을 한 세입자는 2년 뒤 원하지 않는 다른 지역으로 밀려날 가능성이 높다”며 “공급이 부족한 상태에서 규제만 켜켜이 쌓다보니 정책이 시장에서 순기능을 발휘하기 어렵게 된 결과”라고 말했다.
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