해운대 엘시티(LCT)가 완공된 지 1년여 만에 전국의 생활형 숙박시설(아래 생숙) 청약 열기가 뜨겁다. 지난 3월 부산시 동구의 ‘롯데캐슬 드메르’는 1,221가구 모집에 43만여 건의 청약이 접수되며 평균 356대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난 달엔 서울시 마곡지구의 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 876실 모집에 57만 5,950명이 청약을 접수하며 평균 657대 1의 경쟁률을 달성했다. 이는 지난 8개월간 서울시의 아파트 평균 청약 경쟁률인 111.41대 1에 비하면 꽤 높은 수치다.
하지만 분명 생숙은 본래 건축 목적이 주거용이 아닌 숙박업용이기에 ‘꼼수 주거시설’로 비판 받고 있다. 또한 전문가들은 이 같은 생숙의 문제가 발생한 시점으로 부산의 엘시티(LCT) 문제를 제대로 처리하지 못했던 때를 꼽았다. 도대체 LCT는 왜 ‘꼼수 주거시설’로 비판 받고 있는 생숙 청약 열기의 ‘주범’으로 몰린 것이며 생숙으로 발생할 수 있는 문제는 무엇이 있을까.
생활형 숙박시설의 단속 미흡, LCT가 생활형 숙박시설의 허점을 보여준 선례로 남아
생숙은 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정해 만든 곳으로 일정 기간을 한곳에 머물러야 하는 사람들을 위해 만든 취사시설을 포함한 장기 투숙형 숙박시설이다. 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 분양가 상한제, 전매제한, 대출 규제 등 각종 규제의 영향을 받지 않는다. 따라서 생숙은 분양받아 개별 등기와 거래가 가능하지만 반드시 숙박업으로 등록해야 하고 주거용으로 사용이 불가능하다. 이 때문에 생숙을 주거 용도로 사용하는 것은 불법이자 ‘꼼수 주거시설’로 볼 수 있다.
박상욱 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “숙박·레지던스로 사용해야 하는 생숙을 주거로 쓰는 대표적인 곳이 LCT인데 단속이 잘 되지 않아 결국 가격이 엄청나게 올랐다"며 “요즘 생숙 분양받는 사람들은 LCT 보고 분양받는 것”이라고 말했다. 덧붙여 그는 “생숙을 주거 용도로 사용하는 것은 불법”이라고 전하며 생숙을 편법으로 악용하는 현 상황에 대해 지적했다. 임대업으로만 사용해야 하는 생숙을 주거용으로 사용하는 LCT의 일부 가구가 ‘꼼수 주거시설’이 되는 이유다. 김예림 부동산 전문 변호사도 ”생숙은 주택법을 적용받는 게 아니라 건축법의 적용을 받아서 전매제한이나 이런 제한이 없다"며 “생숙을 주거 용도로 사용하는 것은 불법”이라고 지적했다.
‘꼼수 주거시설’의 등장 원인은 결국 ‘부동산 규제’와 ‘주택 부족 문제’의 합작품
전문가들은 ‘꼼수 주거시설’이 등장한 요인으로 각종 부동산 규제와 주택 부족 문제를 가리킨다. 박 팀장은 “사람들의 주택 투자에 대한 심리가 워낙 강하다 보니까 현재 주택 시장에 대한 공급이 부족하다고 이야기하고 있다”면서 “기존 아파트는 한계가 정해져 있고 신축 아파트는 청약을 해야 하지만 당첨이 쉽지 않다”고 말했다. 덧붙여 그는 “이 와중에 오피스텔로 주택 수요가 많이 넘어갔는데 오피스텔과 비슷한 생숙도 사람들이 관심을 갖기 시작했다"며 "생숙이 아파트 대용으로 각광받는 것이다”라고 설명했다. 결국 강도 높은 부동산 규제와 주택 부족 문제가 맞물려 생숙이 반사이익을 누린 셈이다.
물론 이 같은 ‘꼼수 주거시설’ 확장에 잠시 제동을 건 사건도 있었다. 현재 여권의 유력 대선주자인 이재명 경기지사가 지난 5월 자신의 SNS에 생숙박이 편법으로 악용되는 사례에 관한 글을 올렸다. LCT를 생숙이 아닌 사실상 주거 용도로 사용하는 1가구 다주택자들의 편법 탈세 문제가 극심하다는 것이다. 덧붙여 그는 생숙이 기반 시설 부족을 야기해 인근 주민들의 공공복리를 해칠 뿐만 아니라 부동산 투기자들이 부동산 시장을 교란한다고 꼬집었다.
정부와 국회도 ‘꼼수 주거시설’에 대한 규제를 시행하겠다고 나섰다. 지난 4월 정부는 앞으로 생숙을 주거용으로 사용할 수 없도록 규제했다. 이미 생숙을 주거용으로 사용하는 수분양자는 사용목적을 오피스텔이나 주거용으로 변경하지 않을 시 매년 시세의 10%를 이행강제금으로 내야 한다. 어길 시엔 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
국토교통부는 지난 7월 ‘오피스텔 건축기준 일부개정안’을 행정예고했다. 개정안에 따르면 올해 10월 1일부터 2023년 10월 2일까지는 오피스텔 건축기준 제2조 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용하지 않는다. 오피스텔 건축기준 중 일부를 한시적으로 완화해 임차인 등 선의의 피해자를 방지하기 위한 계도기간을 부여한 것이다.
김남국 더불어민주당 의원 등 10인도 ‘건축물의 분양에 관한 법률 개정안’을 발의했다. 생숙을 주거용으로 불법전용하는 것을 방지하고 당초 취지대로 숙박업이 가능하도록 하기 위해 분양 대상 건축물에서 아예 제외하는 내용이 골자다. 개정안은 현재 국토교통위원회에 계류 중이며 통과 시 공포 후 6개월 이후에 바로 적용될 예정이다.
‘꼼수형 주거시설’에 대한 정부의 각종 규제…문제 바로잡을 수 있을까?
‘꼼수 주거시설’은 과연 사라질 수 있을까. 전문가들은 시행될 각종 규제로 인해 생숙을 편법 분양하는 문제가 사라질 것으로 전망하고 있다. 김 변호사는 “그동안 생숙을 주거로 허용해온 건 아니지만 건설사에서도 생숙에서 주거가 가능하다는 식으로 분양 홍보를 했고 이를 주거처럼 사용하는 것이 문제였다"며 "앞으로 관리 감독 체계가 조직적으로 이뤄진다면 생숙의 편법 분양 문제가 해결될 것이라 생각한다”고 전했다.
생숙을 바라보는 우려 섞인 시선도 늘어났다. 이미 부동산 커뮤니티에는 건설사의 거짓 홍보로 피해를 호소하는 수분양자들과 앞으로 시행될 규제에 당황한 사람들로 만석이다. 생숙이 편법으로 분양되는 사례가 속출하면서 전문가들은 생숙을 구매할 미래의 수분양자들에게 조언을 전했다. 박 팀장은 “생숙이 리스크가 있다는 것을 알아야 한다”며 “정부가 불법 용도 변경을 못하게 막는다면 생숙을 주거용으로 사용할 수 없으므로 본인이 원하는 게 숙박업이 맞는지 생각해야 한다”고 말했다.
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